Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Luật sư Hà Thị Khuyên

Trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Bộ Xây dựng đang đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo một trong hai hướng: Thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay - tức không quy định niên hạn. Tuy nhiên, theo hướng đề xuất nào cũng sẽ có những lợi ích và song hành là những hạn chế, bất cập tồn tại của việc thay đổi hoặc giữ nguyên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu thay đổi theo hướng xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình, thì sẽ phải sửa đổi hàng loạt quy định pháp luật và thị trường nhà ở chung cư sẽ có xáo trộn mạnh theo hướng tiêu cực. Còn nếu giữ nguyên thì cũng nên bổ sung rõ một số quy định, để trong một số trường hợp nhà ở chung cư xuống cấp vẫn có biện pháp cải tạo, xây dựng mới mà không ảnh hưởng tới quyền sở hữu nhà chung cư của người dân, không chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật với nhau.

Theo quy định tại Điều 123, Luật Nhà ở 2014: “Việc mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng có công chứng, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua”. Còn tại khoản 1 Điều 98, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”. Về mức độ phân hạng, căn cứ Thông tư số 31/2016 của Bộ Xây dựng, thì mỗi công trình căn hộ được phân thành 3 hạng A, B, C, tùy vào mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu. Việc phân hạng chung cư được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư; đây là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Vì vậy, nên giữ nguyên quy định sở hữu nhà chung cư như hiện nay và bổ sung thêm một số quy định điều kiện cải tạo, xây dựng mới, di dời, tái định cư khi công trình xuống cấp trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số văn bản dưới luật là đã giải quyết được những yêu cầu thực tiễn, đảm bảo hài hòa được lợi ích của nhà nước, của chủ đầu tư và người dân, đảm bảo an sinh xã hội nói chung.

Còn tại khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013 ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng quy định công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm; công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Như vậy, trước đó chúng ta cũng đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, lần sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản này chúng ta nên bổ sung theo hướng quy định cụ thể những điều kiện cải tạo, nâng cấp, di dời, tái định cư đối với các công trình nhà ở chung cư xuống cấp, không đảm bảo an toàn; nên tách bạch vấn đề sở hữu và vấn đề thời hạn sử dụng ra, không nên đồng nhất, việc đồng nhất sẽ dẫn tới mất thời gian, không hiệu quả, bức xúc dư luận thậm chí có lợi cho một bên mà không giải quyết được vấn đề một cách hài hòa tất cả các bên cùng có lợi.

Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà chung cư là một tài sản và người sở hữu có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản; quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Điều 237 quy định căn cứ chấm dứt quyền sở hữu như: Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác; chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình; tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu; tài sản bị trưng mua; tài sản bị tịch thu; tài sản đã được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, nếu thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình sẽ không phù hợp với quy định pháp luật về tài sản quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất Đai, Luật Xây dựng.

Hiện nay, loại hình nhà ở chung cư đang rất phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, đây cũng là xu hướng tất yếu, vì các đô thị ngày càng ít quỹ đất ở, nhiều công trình nhà ở chung cư xuống cấp nhưng chưa có biện pháp cải tạo, di dời, tái định cư vì liên quan đến nhiều khâu mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, chứ không phải đến nay vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư mới được bàn đến, không nên áp thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư, mà chỉ quy định thêm, quy định rõ về thời hạn sử dụng và điều kiện cải tạo, nâng cấp, di dời, tái định cư đối với công trình nhà ở chung cư xuống cấp là đã giải quyết được vấn đề tồn tại lâu nay.

Mọi định hướng và đề xuất thay đổi phải phù hợp với hệ thống pháp luật Việt Nam, phù hợp với thực tiễn, việc người dân mua căn hộ nhà chung cư phần lớn là những người thu nhập thấp đến trung bình, bao năm lao động tiết kiệm được một số tiền để mua căn hộ nhà chung cư làm tài sản phục vụ nhu cầu sinh sống và sau này để lại cho con cái, nhưng nếu gộp thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình là không hợp lý, khi đó người mua sẽ quay lưng lại với loại hình nhà ở này, vô tình sẽ tác động tiêu cực tới thị trường mua bán nhà chung cư, hệ lụy lâu dài là sẽ ảnh hưởng tới chính sách và quy hoạch phát triển của địa bàn đó. Theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng. Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình. Nếu giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay - tức không quy định niên hạn, thì cần bổ sung quy định về việc cải tạo chungg cư cũ để đảm bảo sự an toàn và quy hoạch phát triển của địa bàn đó.

Như vậy, từ những phân tích trên cho thấy, chúng ta chỉ cần tập trung bàn về vấn đề thời hạn sử dụng và các điều kiện cải tạo, nâng cấp, di dời, đền bù tái định cư khi công trình chung cư xuống cấp, để giải quyết vấn đề tồn tại, chứ không nên đề xuất thời hạn sở hữu cho nhà ở chung cư, vì như vậy vô tình chúng ta đang tự đặt mình vào thế khó cho công tác quản lý, quy hoạch phát triển; gây khó cho người sở hữu và sử dụng; tạo rào cản cho chính chúng ta và không giải quyết được lợi ích hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Từ lâu chúng ta đã biết phân khúc nhà ở chung cư là “miếng bánh” khá hấp dẫn đối với nhiều chủ đầu tư, vì nhu cầu thị trường về loại nhà ở này rất lớn, tiềm năng, đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân, nhất là người có thu nhập trung bình, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì chúng ta đang vô tình xâm phạm quyền sở hữu tài sản của bộ phận người dân có mức sống thấp đến trung bình, tạo bất bình đẳng trong xã hội.

Một số đề xuất cần làm rõ:

Thứ nhất, mục đích của việc quy định thời hạn sở hữu chung cư để hướng tới cái gì? Mục đích là gì? Nếu chỉ để hướng tới việc tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ dễ dàng hơn thì không nhất thiết phải quy định thời hạn sở hữu, bởi Luật Nhà ở năm 2014 đã đề cập về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư nhằm cải tạo chung cư cũ, nhưng chúng ta vẫn không thực hiện được, giải pháp cho vấn đề này là cụ thể hóa và bổ sung triệt để quy định cũ.

Thứ hai, nếu đồng nhất thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng công trình là chúng ta đang vô tình xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người sở hữu nhà ở chung cư, cụ thể là nhóm người có thu nhập - mức sống thấp đến trung bình, gây bất bình đẳng xã hội.

Thứ ba, không cần áp dụng thời hạn sở hữu chung cư, mà nên đặt ra “bộ tiêu chí cụ thể để cải tạo chung cư cũ”, việc quy định thời hạn sở hữu là chúng ta đang đặt ra thách thức mới cho chính chúng ta, điều này là không khả thi trong thực tiễn.

Thứ tư, cần khảo sát lấy ý kiến người đang sở hữu nhà chung cư, tìm hiểu tâm tư, nguyện vọng từ phía người sử dụng căn hộ chung cư khi sửa luật, để việc sửa đổi bổ sung luật mang tính thực tiễn hơn. Bởi, mục đích cuối cùng nhằm “cải tạo chung cư cũ”, thì quy định pháp luật muốn thực thi được cũng nên ghi nhận nguyện vọng của người sở hữu nhà chung cư, giải quyết hài hòa lợi ích 03 bên: lợi ích người dân - chủ đầu tư và Nhà nước.

Thứ năm, làm tốt chính sách đền bù, chính sách tái định cư khi cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ, người dân họ phải thấy được họ được lợi gì khi họ di dời khỏi các căn hộ chung cư cũ, thì việc cải tạo công trình này sẽ bớt thách thức hơn, khả thi hơn.

Thứ sáu, không thể lấy quy định quốc tế áp đặt vào Việt Nam một cách cơ học được, bởi điều kiện về thu nhập – mức sống của người dân, nhận thức của người dân về sở hữu, về tài sản; pháp luật của mỗi nước về sở hữu, về tài sản có sự khác nhau rất lớn.