Phổ biến pháp luật

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về phát triển nhà ở công vụ theo Luật Nhà ở năm 2023. Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách, bao gồm ngân sách trung ương và ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ và mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ. Cơ quan trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu về nhà ở công vụ và nội dung quy định tại các điểm a, b và c khoản 5 Điều này của cơ quan mình hoặc của ngành mình nếu thuộc diện quản lý theo hệ thống ngành dọc gửi Bộ Xây dựng để thẩm định và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ giai đoạn 05 năm của các cơ quan trung ương trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ giai đoạn 05 năm cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Luật này để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập và phê duyệt nội dung phát triển nhà ở công vụ quy định tại khoản 5 Điều này cho đối tượng thuộc trường hợp được thuê nhà ở công vụ của địa phương trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật này. Nội dung chủ yếu của kế hoạch phát triển nhà ở công vụ quy định tại Điều này bao gồm: Xác định số lượng, vị trí việc làm của đối tượng thuộc trường hợp được thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật này; Xác định nhu cầu về diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ; Xác định loại nhà ở, số lượng từng loại nhà ở, tổng diện tích sàn nhà ở cần đầu tư xây dựng hoặc cần mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ trong kỳ kế hoạch; Dự kiến nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ trong 05 năm; Trách nhiệm của cơ quan chủ trì triển khai thực hiện và Bộ, ngành, địa phương có liên quan. Kế hoạch, nội dung phát triển nhà ở công vụ là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về phát triển nhà ở thương mại theo dự án theo Luật Nhà ở năm 2023. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35 của Luật này và thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều này. Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư. Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về quy định chung về phát triển nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2023. Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng 01 công trình nhà ở độc lập hoặc 01 cụm công trình nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng 01 công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc 01 cụm công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đồng bộ việc xây dựng nhà ở với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở; Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở; Dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở. Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: Phát triển nhà ở thương mại; Phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; Phát triển nhà ở công vụ; Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Phát triển các loại nhà ở hỗn hợp quy định tại khoản này theo quy định của Luật này. Nhà ở được thiết kế, xây dựng theo quy định của Luật này và phải phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng khép kín, có diện tích sàn căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; đối với khu vực nông thôn, việc xây dựng nhà ở còn phải phù hợp với phong tục, tập quán, kiến trúc nhà ở nông thôn theo từng vùng, miền, phải bao gồm các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của gia đình, cá nhân.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về chương trình kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo Luật Nhà ở năm 2023. Nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm: Đánh giá hiện trạng về diện tích sàn nhà ở và chất lượng nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư; hiện trạng các loại hình nhà ở phát triển theo dự án, nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở, nhà ở của cá nhân tự xây dựng; hiện trạng của thị trường bất động sản nhà ở; Phân tích, đánh giá kết quả đạt được, tồn tại, khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân trong việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh kỳ trước; Dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Dự kiến tổng nhu cầu diện tích sàn nhà ở tăng thêm trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong kỳ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó phân định nhu cầu về diện tích nhà ở của từng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, từng loại hình nhà ở phát triển theo dự án; Xác định mục tiêu tổng quát, mục tiêu cụ thể cho việc phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Định hướng chỉ tiêu phát triển nhà ở trong kỳ chương trình, bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị, khu vực nông thôn và trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; diện tích sàn nhà ở tối thiểu; dự kiến diện tích sàn nhà ở sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong kỳ chương trình; chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn; Xác định nhu cầu về vốn ngân sách nhà nước và nguồn vốn khác để phát triển nhà ở; Giải pháp để thực hiện chương trình, bao gồm giải pháp về quy hoạch, quỹ đất, nguồn vốn và thuế, cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư và giải pháp khác; Khu vực dự kiến phát triển nhà ở phân theo đơn vị hành chính cấp huyện; Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia theo Luật Nhà ở năm 2023. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây: Quan điểm phát triển nhà ở; Mục tiêu phát triển nhà ở bao gồm: Mục tiêu tổng quát nhằm đáp ứng yêu cầu về nhà ở cho các đối tượng, bảo đảm phát triển thị trường bất động sản bền vững, minh bạch; Mục tiêu cụ thể, bao gồm: phát triển diện tích nhà ở; nâng cao chất lượng nhà ở; phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở; nhà ở của cá nhân; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; các mục tiêu trong tầm nhìn của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia gồm tổng diện tích nhà ở, diện tích nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân tăng thêm, chất lượng nhà ở; Nhiệm vụ và giải pháp để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm: quy hoạch, phát triển quỹ đất; phát triển và quản lý nhà ở theo chương trình, kế hoạch; nguồn vốn và thuế, cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư; phát triển thị trường bất động sản và nhiệm vụ, giải pháp khác; Trách nhiệm của Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 64 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về yêu cầu thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú và quản lý tài sản của người đó. Theo đó, khi một người biệt tích 06 tháng liền trở lên thì những người có quyền, lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Tòa án thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự và có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú quy định tại Điều 65 Bộ luật Dân sự.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 65 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú. Theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án giao tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú cho người sau đây quản lý: Đối với tài sản đã được người vắng mặt ủy quyền quản lý thì người được ủy quyền tiếp tục quản lý; Đối với tài sản chung thì do chủ sở hữu chung còn lại quản lý; Đối với tài sản do vợ hoặc chồng đang quản lý thì vợ hoặc chồng tiếp tục quản lý; nếu vợ hoặc chồng chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì con thành niên hoặc cha, mẹ của người vắng mặt quản lý. Trường hợp không có những người được quy định tại khoản 1 Điều này thì Tòa án chỉ định một người trong số những người thân thích của người vắng mặt tại nơi cư trú quản lý tài sản; nếu không có người thân thích thì Tòa án chỉ định người khác quản lý tài sản.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 66 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ của người quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú. Theo đó, người quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản tài sản của người vắng mặt như tài sản của chính mình. Bán ngay tài sản là hoa màu, sản phẩm khác có nguy cơ bị hư hỏng. Thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng, thanh toán nợ đến hạn, nghĩa vụ tài chính khác của người vắng mặt bằng tài sản của người đó theo quyết định của Tòa án. Giao lại tài sản cho người vắng mặt khi người này trở về và phải thông báo cho Tòa án biết; nếu có lỗi trong việc quản lý tài sản mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Cụ thể: