Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở. Tại Điều 148 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994;
Hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu
Luật sư Hà Thị Khuyên và Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp giấy chứng nhận cho tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở. Tại Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở. Cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng; Giấy tờ về mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu công trình xây dựng; Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp Sổ đỏ cho đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01-7-2014. Tại Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm. Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ như thế nào? Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Cụ thể tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai được thực hiện theo quy định như sau.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp giấy chứng nhận đối với tài sản là nhà ở được quy định ra sao? Tại Điều 148 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở. Cụ thể như sau: hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ như Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ra sao? Tại Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu. Đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất: Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản. Tại Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản. Cụ thể:
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản. Tại Điều 43 Nghị định 101/2024/NĐ-CP Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản. Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 05/ĐK hoặc Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đối với trường hợp diện tích đất của dự án đã được cấp Giấy chứng nhận;
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, phần diện tích còn lại của thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận phần làm sao? Tại Điều 44 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định việc giải quyết đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận một phần diện tích vào loại đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, phần diện tích còn lại của thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Theo đó, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng như sau: Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì được xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai, phần diện tích còn lại được xác định theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai; Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp, phần diện tích còn lại được xác định theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng phương tiện điện tử. Tại Điều 48 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng phương tiện điện tử. Theo đó, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu điện tử là các văn bản điện tử, dữ liệu điện tử đã được xác thực thể hiện đầy đủ thành phần, nội dung của các giấy tờ theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng phương tiện điện tử thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và giao dịch điện tử.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc giải quyết tranh chấp đất đai trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tại Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau: Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai cung cấp; Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
