Nghiên cứu - Trao đổi

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất? Tại Điều 227 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật Đất đai được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về thủ tục tách thửa, hợp thửa đất thực hiện ra sao? Tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc tách thửa, hợp thửa đât phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện như: Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân? Tại Điều 177 Luật Đất đai năm 2024 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là: Đối với đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Không quá 45 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích thời hạn sử dụng đất được quy định ra sao? Tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 quy định đất sử dụng có thời hạn, trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn; - Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn; Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc đính chính, thu hồi, hủy giấy Sổ đỏ đã cấp khi nào? Tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 Luật Đất đai có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: Có sai sót thông tin của người được cấp giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về đất và tài sản gắn liền với đất nào không được cấp giấy chứng nhận? Tại Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cụ thể như sau: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2024; Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2024; Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện; Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật; Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp giấy chứng nhận cho tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở như thế nào. Tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 lại quy định tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định hiện hành của Luật Đất đai có 02 loại tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận gồm: Nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất. Tại Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Luật sư Hà Thị Khuyên và Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc giải quyết tranh chấp lối đi chung như thế nào? Hầu hết các vụ việc xảy ra do hành vi lấn, chiếm đất giữa những người sử dụng đất liền kề trên thực tế là tranh chấp đất đai. Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp về lối đi do hành vi lấn, chiếm giữa những người sử dụng đất liền được xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất). Hòa giải là phương thức giải quyết bắt buộc đối với tranh chấp đất đai. Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc, nếu không hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thì sẽ không được khởi kiện tại Tòa án có thẩn quyền hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.