Thủ tục tố tụng hình sự đối với người dưới 18 tuổi
15/11/2024
Người sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ vẫn có những quyền nào?
Luật sư Hà Thị Khuyên
Luật sư Nguyễn Văn Đồng
Câu hỏi bạn đọc: Luật sư cho tôi hỏi, nếu chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì người sử dụng đất vẫn có những quyền nào?
Giải đáp của luật sư:
Hiện nay theo quy định tại Điều 26 Luật Đất đai năm 2024 thì ngoài nhóm quyền chung của người sử dụng đất như: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp; hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Thì người sử dụng đất sẽ có 08 quyền cơ bản sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2024; 8 quyền này gắn với quyền dân sự, sử dụng quyền sử dụng đất để tham gia vào các giao dịch dân sự.
Nhóm người sử dụng đất mà “có chung” quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
- Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai;
- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Được bồi thường về đất đối với “trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp” theo quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp đất “không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận” theo khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất theo quy định khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 “Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ”.
Được cấp phép xây dựng, dù không có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.
Được sử dụng tạm thời cho đến khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 thì “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”.
Việc “chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chỉ là yếu tố hạn chế việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất, tức là nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ được các quyền của mình, đó là “điều kiện thực hiện các quyền” của người sử dụng đất khi muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với họ. Bởi tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...”.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. Còn đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục cấp, để thực hiện triệt để, thực hiện đầy đủ cả 08 quyền của người sử dụng đất quy định tại 27, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 thì người sử dụng đất cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338
