Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, đối chiếu quy định pháp luật có thể thấy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự. Vì thế, các vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Từ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 có thể thấy, quyền và nghĩa vụ của “bên thế chấp” và “bên nhận thế chấp” được quy định từ Điều 320 đến Điều 323. Cụ thể:
Luật sư quận nam Từ Liêm
Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) phân tích, diện tích đất thực tế nhiều khi không trùng khớp, có thể lớn hơn hoặc bé hơn so với diện tích ghi trong sổ đỏ. Dưới đây là hướng giải quyết đối với những trường hợp trên. Với người được miễn thuế, tiền sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong sổ đỏ sẽ không ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuế sử dụng đất hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, việc không khớp giữa diện tích thực tế và diện tích trong sổ đỏ có thể sẽ ảnh hưởng đến một số quyền, lợi ích hoặc dẫn tới tranh chấp khi chuyển nhượng.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì rút yêu cầu khởi kiện là một trong những quyền thuộc về quyền quyết định và tự định đoạt của người khởi kiện. Tuy nhiên, ở mỗi giai đoạn khác nhau có quy định cách thức rút đơn khác nhau và hậu quả pháp lý cũng khác nhau.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, nới điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được căn cứ trên các mốc thời gian sử dụng khác nhau.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, cưỡng chế thu hồi đất giải phóng mặt bằng và tái định cư xảy ra khi người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước. Điều kiện tiến hành cưỡng chế thu hồi đất, trình tự, thủ tục cưỡng chế thu hồi đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2024 sẽ được chúng tôi nêu ra cụ thể trong bài viết này.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 quy định tới 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, để đảm bảo quyền lợi cho bản thân người dân cần nắm chắc các quy định, quyền lợi về bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nói chung và việc bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi thu hồi đất nói riêng.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 355 Bộ luật Tố tụng Hình sự năm 2015 có quy định về thẩm quyền của Hội đồng xét xử phúc thẩm đối với bản án sơ thẩm. Theo đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm có quyền: Không chấp nhận kháng cáo, kháng nghị và giữ nguyên bản án sơ thẩm; Sửa bản án sơ thẩm; Hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án để điều tra lại hoặc xét xử lại; Hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ vụ án; Đình chỉ việc xét xử phúc thẩm. Lưu ý: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, Luật Đất đai năm 2024 quy định nếu diện tích đất thực tế chênh lệch so với trên sổ đỏ nhưng không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, về nguyên tắc, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Theo quy định tại Điều 625 Bộ luật Dân sự năm 2015, người thành niên minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép có quyền lập di chúc định đoạt tài sản của mình.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, Văn bản từ chối nhận di sản thừa kế sẽ có giá trị pháp luật khi văn bản từ chối nhận di sản thừa kế đã được công chứng hoặc văn bản từ chối nhận di sản thừa kế đã được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết. Hiện nay, pháp luật không quy định trường hợp người thừa kế được thay đổi ý chí sau khi đã làm thủ tục từ chối nhận di sản, nên nếu văn bản từ chối nhận di sản thừa kế đã có giá trị pháp lý thì không thể thay đổi được.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, hiện nay thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) đứng tên hộ gia đình. Vì thế, khi phân chia di sản thừa kế khi sổ đỏ đứng tên hộ gia đình cần lưu ý nhiều vấn đề, nhất là khi xác định phần di sản nào sẽ được chia, việc xác định này ảnh hưởng trực tiếp đến phần thừa kế được hưởng và nghĩa vụ của các hàng thừa kế nếu có. Bởi vậy, chia thừa kế khi sổ đỏ đứng tên hộ gia đình khác so với trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản riêng của người chết, khắc ở chỗ phải xác định phần di sản trong khối tài sản chung là quyền sử dụng đất mà có sổ đỏ, số hồng được cấp cho hộ gia đình.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, hiện nay theo quy định của pháp luật dân sự, thì việc phân chia di sản theo pháp luật chỉ được thực hiện khi không có di chúc hoặc có di chúc nhưng di chúc không hợp pháp. Tuy nhiên pháp luật hiện nay cũng có quy định về những trường hợp tuy không có tên trong di chúc nhưng vẫn được nhận di sản thừa kế.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, người chưa đủ 18 tuổi đều không thể tự mình giao dịch bất động sản được. Đối với trường hợp con mới 11 tuổi giao dịch liên quan đến bất động sản cần phải có người đại diện theo pháp luật xác lập thực hiện giao dịch đó. Dù bị giới hạn về việc cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con chưa thành niên, nhưng không có quy định cấm việc con chưa thành niên không được phép đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên người dưới 18 tuổi vẫn có quyền được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 84 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về thay đổi người trực tiếp nuôi con sau ly hôn. Theo đó, ciệc thay đổi người trực tiếp nuôi con được giải quyết khi có một trong các căn cứ: Cha, mẹ có thỏa thuận về việc thay đổi người trực tiếp nuôi con phù hợp với lợi ích của con; Người trực tiếp nuôi con không còn đủ điều kiện trực tiếp trông nom, chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục con.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, theo quy định thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) có thể đứng tên một người hoặc nhiều người, trong đó tất cả những người có tên trong sổ đỏ sẽ có quyền đối với nhà đất giống nhau. Trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì về nguyên tắc vợ chồng sẽ cùng đứng tên trên sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép vợ chồng có thể thỏa thuận với nhau về việc để một bên vợ hoặc chồng đứng tên trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc thỏa thuận đó phải được lập thành văn bản (có công chứng chứng thực).
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, những trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 nêu trên “trong đó có người cao tuổi” được miễn các khoản tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị quyết. Cần lưu ý là để người cao tuổi được miễn tạm ứng án phí, án phí, lệ phí tòa án, thì người cao tuổi cần làm đơn đề nghị gửi tòa án có thẩm quyền, kèm các tài liệu, chứng cứ chứng minh thuộc trường học được miễn.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, Luật Đất đai năm 2024 có thêm quy định mới trong cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai như việc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về trường hợp bất khả kháng hay còn gọi là sự kiện bất khả kháng. Theo đó, "sự kiện bất khả kháng" là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Còn "trở ngại khách quan" là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.
