Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ra sao?
09/10/2025
Cần lưu ý gì khi đặt cọc mua nhà đất?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng
Luật sư Hà Thị Khuyên
Trước khi đặt cọc mua nhà đất cần tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất và quy định về đặt cọc, nhất là quy định về mức phạt cọc nếu một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.
Hiện nay, mặc dù luật pháp hiện hành không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không.
Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự như sau: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Trường hợp nếu các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có thể được xem như giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên; trước khi ký hợp đồng đặt cọc và khi tiến hành đặt cọc mua nhà đất cần lưu ý những điểm sau:
(1) Xác định tính hợp pháp của nhà đất, kiểm tra xem nhà đất có đủ điều kiện để giao dịch đặt cọc, chuyển nhượng hay không.
(2) Cần xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, xác minh xem nhà đất có bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không, nhà đất có tranh chấp hay đang bị cầm cố, thế chấp không...
(3) Cần xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của nhà đất, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Một ngôi nhà đủ điều kiện để giao dịch mua - bán thì bên bán nhà phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự.
(4) Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao có công chứng mới nhất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhà đất cùng hộ khẩu. Có thể đến UBND cấp xã nơi có nhà đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà đất (nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin) để kiểm tra điều kiện nhà đất đang giao dịch trước khi đặt cọc.
(5) Về hợp đồng đặt cọc cần có các nội dung: Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, mức phạt cọc và thời hạn đặt cọc đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng; bên phải chịu thuế - phí liên quan đến việc chuyển nhượng về sau; Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc; Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc; Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính.
(6) Cần lưu ý chủ thể sẽ kí kết hợp đồng. Chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở và các giấy tờ tương đương. Nếu người bán đã có vợ/chồng thì khi ký phải có đủ vợ và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ một người ký sau này sẽ có rủi ro hợp đồng bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp. Nếu đồng sở hữu đông người thì cần yêu cầu tất cả những người có trong sổ hồng cùng ký. Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.
Như vậy, khi tiến hành đặt cọc mua nhà đất, cần nắm được các quy định trên để hạn chế thấp nhận những rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp về sau.
Liên hệ tư vấn và mời luật sư: 0936683699 - 0983951338
-
-
Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu như thế nào?
03/10/2025
