Luật sư Trịnh Văn Dũng

“Tranh chấp đất đai” được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Còn “hòa giải tranh chấp đất đai” được hiểu là các bên đang có tranh chấp đất đai có đơn đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đứng ra giải quyết, tổ chức hòa giải theo quy định của pháp luật.

1. Phân loại tranh chấp đất đai phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã/phường/thị trấn

Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, mà người đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2, Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao, đối với tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết tranh chấp, pháp luật vẫn khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại tổ hòa giải đối với các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.

Như vậy, chỉ tranh chấp đất đai của ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, còn các trường hợp tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất, thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Hiện nay, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (tổ hòa giải).

2. Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai

Luật Đất Đai không bắt buộc phải hòa giải tranh chấp tại thôn, ấp, buôn, làng, bản trước khi tiến hành thụ lý đơn để hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã, mặt khác tại Điều 17 của Luật hòa giải ở cơ sở, các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải, yêu cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải.

Thẩm quyền hòa giải là nơi có đất tranh chấp. Ví dụ: Vợ chồng ông A ở thị trấn Định An, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương tranh chấp đất với vợ chồng ông B ở xã Định Hòa, huyện Bình Giang tỉnh Hải Dương. Đất tranh chấp lại ở xã Thạch Lỗi, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương, thì thẩm quyền hòa giải là xã xã Thạch Lỗi, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.

Về đơn yêu cầu hòa giải: phải xác định đầy đủ tư cách nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Ví dụ: ông A cho rằng ông B đã chiếm đất của mình, nếu ông A muốn yêu cầu UBND xã hòa giải thì ông A và vợ ông A là đồng nguyên đơn, ông B và vợ ông B là đồng bị đơn.

Lưu ý: Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đất đai đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Như vậy, trong trường hợp một trong các bên cố tình vắng mặt, UBND cấp xã phải lưu lại biên nhận hoặc giấy tờ thể hiện đã tống đạt giấy mời hòa giải 2 lần, kèm theo là 2 lần lập biên bản về việc không tổ chức hòa giải được (hay hòa giải không thành), có chữ ký của nguyên đơn với lý do bị đơn cố tình vắng mặt không có lý do chính đáng.

Hiện nay, kết quả hòa giải thành không có chế tài bắt buộc thực hiện nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự, khoản 4 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

3. Trình tự, thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai

Cán bộ thụ lý hồ sơ hòa giải phải xem xét nội dung đơn và trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn tranh chấp, phải thông báo cho các bên tranh chấp biết; đồng thời xác định ngày, giờ mời các bên tranh chấp đến để tiến hành hòa giải. Giấy mời phải được cơ quan tổ chức hòa giải gửi trước ít nhất 03 ngày cho các bên tham gia buổi hòa giải.

Thu thập thông tin: trong quá trình chuẩn bị hòa giải, cán bộ thụ lý hồ sơ hòa giải phải tiếp xúc với các bên tranh chấp để tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp (ghi biên bản lấy lời khai), thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; đồng thời thẩm tra, xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Đối với Biên bản được quy định tại khoản 2 Điều 88, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP): Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai; Thành phần tham dự hòa giải; Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Lưu ý: Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Lưu ý biên bản gồm từ 2 tờ trở lên phải đóng giáp lai.

Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Biên bản hòa giải cần ghi cụ thể hoặc tương đối về diện tích đất tranh chấp, thửa đất tranh chấp, vị trí thửa đất tranh chấp, địa chỉ thửa đất tranh chấp.

Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp đất đai có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.