Luật sư Hà Thị Khuyên
Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Luật Đất Đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đã quy định điều kiện cụ thể đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng giấy tờ viết tay chỉ được chấp thuận từ 01/07/2014 trở về trước, nhưung vẫn phải đáp ứng một số điều kiện cần thiết thì người dân mới được chấp thuận thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận mới. Từ thực tiễn giải quyết các yêu cầu, các vụ việc của khách hàng, tôi xin đưa ra một số quan điểm phân tích cung cấp tới quý bạn đọc.

Quy định pháp luật điều chỉnh

Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho… là một trong các giao dịch biến động phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà người có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… phải thực hiện thủ tục đăng ký này, đây thủ tục có tính là “bắt buộc” được quy định khá rõ tại khoản 1, khoản 2 Điều 95 Luật Đất Đai năm 2013. Tuy nhiên, thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau mà một bộ phận người dân hiện nay vẫn chưa tiến hành thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phần lớn người dân trước đó do bất cập về hoạt động công chứng còn chưa thuận lợi, hiểu biết còn hạn chế nên tự nguyện giao kết chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thông qua giấy tờ viết tay và sử dụng đất ổn định cho đến nay, ngoài ra còn một bộ phận người dân gặp khó trong việc chấp giấy chứng nhận cho đất đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 101, Luật đất Đai năm 2013.

Tại Điều 101 Luật Đất Đai năm 2013 còn nêu rõ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân “đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất” gồm:

Thứ nhất, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều kiện được chấp thuận

Chính phủ cũng đã có Nghị định hướng dẫn chi tiết quy định của Điều 101 Luật Đất đai 2013 tại Nghị định số 43 năm 2014; Nghị định 01 năm 2017 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân “đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất”.

Tại điều 82, Nghị định 43 năm 2014 của Chính phủ về hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 đã nêu rõ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, gồm hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả); Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Còn tại Khoản 54, Điều 2, Nghị định 01 năm 2017 của Chính phủ về hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013, thì người sử dụng đất có đất được mua, tặng cho bằng giấy viết tay thuộc một trong 02 trường hợp sau đây và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43 năm 2014 của Chính Phủ  được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, gồm: Thứ nhất, người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008; Thứ hai, người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định. Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể thấy không phải giao dịch chuyển nhượng, tặng cho liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng giấy tờ viết tay cũng được chấp thuận, các giao dịch bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/07/2014 chỉ được chấp thuận khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013. Còn nếu sau ngày 01/07/2014 các giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay không công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2014 thì các bên thực hiện hoạt động chuyển nhượng phải tiến hành công chứng, chứng thực theo quy định và thực hiện thủ tục đăng ký, nộp hồ sơ theo quy định Điều 70, Nghị định 43 năm 2014; Khoản 19, Điều 1, Nghị định 148 hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 thì tùy từng trường hợp mà người dân có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan được tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận tại UBND cấp xã nơi có đất; Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của UBND cấp tỉnh (đối với địa phương đã có Bộ phận một cửa).