Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Luật sư Hà Thị Khuyên

Theo quy định pháp luật thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản này do bên thế chấp giữ hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Thông thường hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Thế chấp tài sản được áp dụng thường xuyên trong đời sống hiện nay, đặc biệt là trong các hợp đồng vay tài sản.

Tại Điều 327 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc chấm dứt thế chấp tài sản. Theo đó, thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp như: Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; tài sản thế chấp đã được xử lý; theo thỏa thuận của các bên.

Tài sản thế chấp, trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt, biện pháp thế chấp phát sinh đồng thời với nghĩa vụ được bảo đảm. Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ tồn tại cùng lúc và song song với hợp đồng chính. Do đó, khi hợp đồng chính chấm dứt, tức bên có nghĩa vụ đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với bên có quyền, thì đương nhiên biện pháp thế chấp cũng chấm dứt hiệu lực. Khi hợp đồng nghĩa vụ được các bên thỏa thuận xác lập, để đảm bảo rằng bên có nghĩa vụ sẽ thực hiện nghĩa vụ đó trong đúng thời hạn đã ghi nhận trong hợp đồng. Bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thế chấp, theo đó, bên thế chấp sẽ thế chấp tài sản của mình cho bên có quyền (bên nhận thế chấp). Khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ kết thúc, mà bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận, thì biện pháp bảo đảm lúc này cũng đương nhiên hết hiệu lực theo. 

Việc thế chấp tài sản đã bị hủy bỏ, hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, đang trong thời hạn thế chấp tài sản, nhưng các bên có quyền thỏa thuận về việc hủy bỏ thế chấp tài sản, hoặc thay thế biện pháp bảo đảm mới như: bảo lãnh, cầm cố, tín chấp,….Thì cũng là cơ sở làm chấm dứt biện pháp thế chấp. Đối với việc hủy bỏ, không chỉ với riêng giao dịch thế chấp mà với bất kỳ một giao dịch dân sự nào, khi các bên đã thỏa thuận hủy bỏ giao dịch, đồng nghĩa với việc giao dịch đã xác lập không còn tồn tại, không còn ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên. Pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận thay đổi biện pháp bảo đảm, theo đó, biện pháp bảo đảm mới thỏa thuận sẽ có hiệu lực thay thế cho biện pháp bảo đảm cũ. 

Tài sản thế chấp đã bị xử lý, thế chấp tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm đã được bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào nghĩa vụ cũng được thực hiện đầy đủ khi đến thời hạn. Vậy, có phải trong trường hợp, bên có nghĩa vụ không thực hiện, hoặc thực hiện đầy đủ, không đúng nghĩa vụ chính thì biện pháp thế chấp sẽ tồn tại và có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ được thực hiện? Bản chất của thế chấp là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, khi bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ, hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Khi tài sản thế chấp được xử lý thay thế cho nghĩa vụ chưa thực hiện, thì biện pháp thế chấp cũng chấm dứt hiệu lực. Lúc này, đối tượng của quan hệ thế chấp là tài sản thế chấp đã được chuyển giao quyền sở hữu cho người mua. Đối tượng của quan hệ không còn, bên cạnh đó nghĩa vụ chính cũng đã được bảo đảm thực hiện thay thế bằng việc bán tài sản thế chấp, vậy nên quan hệ thế chấp chấm dứt cùng với quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm.

Theo thỏa thuận các bên, để linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận, giao kết hợp đồng,…pháp luật quy định các bên có thể thỏa thuận về việc chấm dứt biện pháp bảo đảm mà không cần dựa vào các căn cứ pháp luật quy định. Quan hệ thế chấp được xác lập dựa trên thỏa thuận của các bên, vì vậy các bên cũng có thể thỏa thuận chấm dứt giao dịch mà mình đã xác lập. (Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ, 2017, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an nhân dân).

Như vậy, có thể thấy quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và  nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Khi hợp đồng thế chấp đã chấm dứt, quyền và nghĩa vụ của các bên không còn bị ràng buộc bởi những nội dung đã thỏa thuận. Tùy vào hợp đồng thế chấp chấm dứt trong trường hợp nào, mà xác định được bên thế chấp hay bên nhận thế chấp có quyền đối với tài sản thế chấp. 

Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338