Luật sư Trịnh Văn Dũng

Chuyển nhượng (hay còn gọi là mua bán) đất bằng giấy tờ mua bán viết tay được hiểu là việc thỏa thuận, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được lập thành văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Việc Chuyển nhượng thửa đất có thể được diễn ra khi thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp Chuyển nhượng (mua bán) đất bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/01/2008, kèm theo một số loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc thửa đất có được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất):

Điểm d, khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo đó:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”.

Khoản 1, Điều 82, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 82 như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008...”

Như vậy, nếu bên mua (nhận chuyển nhượng) chỉ có giấy tờ viết tay xác nhận của người bán (bên chuyển nhượng) không được công chứng, chứng thực nhưng có một trong các loại giấy tờ được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng sau khi được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài điều kiện về thời điểm sử dụng đất ổn định thì đối với đất ở - đất thổ cư để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện khác như sự phù hợp với quy hoạch, đất không tranh chấp, ranh giới sử dụng rõ ràng, phù hợp với quy định của từng địa phương về hạn mức - diện tích tối thiểu, chiều dài các cạnh của thửa đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận...

Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai cũng có quy định cá biệt về việc mua bán bằng giấy tờ viết tay sau ngày 01/01/2008, không công chứng, chứng thực tuy nhiên vẫn có thể được xem xét để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Nội dung này sẽ được trình bày sau.