Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thời hạn sử dụng đất
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính cho biết, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội ban hành ngày 29/11/2023. Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật Dân sự cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính giới thiệu Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024. Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đối tượng áp dụng của Luật Đất đai là cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Người sử dụng đất. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024. Đất ở; Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này; Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý; Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 của Luật này. Đất quốc phòng, an ninh. Đất tín ngưỡng. Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật Dân sự. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt. Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 của Luật này.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn sử dụng đất của từng loại đất ra sao? Theo quy định tại Điều 171, Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn sử dụng đất được phân thành hai loại đó là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Từng loại đất được quy định thời hạn sử dụng khác nhau, người dân cần nắm được quy định này để bảo đảm tốt nhất quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích thời hạn sử dụng đất được quy định ra sao? Tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 quy định đất sử dụng có thời hạn, trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn; - Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn; Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về những loại đất không gia hạn vẫn được tiếp tục sử dụng sau khi hết hạn. Theo quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định “gia hạn sử dụng đất” là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn theo mục đích đang sử dụng theo quy định của Luật Đất đai. Tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 quy định một số loại đất 50 năm khi hết hạn người sử dụng đất không gia hạn vẫn được tiếp tục sử dụng như sau.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất. Tại Điều 107 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau đây: Chi phí san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
