Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản này do bên thế chấp giữ hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện như có giấy chứng nhận, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tình nghĩa…; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở. Ngoài điều kiện đối với nhà ở thế chấp, bên thế chấp còn phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 cụ thể là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện thế chấp. Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân (trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương).

Nếu tài sản gắn liền với đất có thể là cây trồng, nhà cửa, công trình xây dựng… trường hợp người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì có thể thế chấp những tài sản này mà không cần thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do tính chất gắn liền với nhau, nên khi xử lý tài sản thế chấp gắn liền với đất thì phải xử lý cả quyền sử dụng đất. Nhưng chỉ phần tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.  Quy định này chỉ áp dụng khi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Vì tài sản gắn liền với đất là tài sản không thể tách rời, bên mua tài sản không thể chỉ mua mình nhà, hoặc cây cối… do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho bên mua khi bán tài sản thế chấp, thì phải bán kèm với quyền sử dụng đất.

Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ có quyền bề mặt đối đất đai thuộc sở hữu của người khác. Nếu xử lý tài sản, thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp nhận cả quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt đã chuyển quyền sở hữu cho mình. Quy định này nhằm đảm bảo quyền, lợi ích của bên mua tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp này, bên thế chấp được chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển giao quyền bề mặt, tức quyền sử dụng mặt đất, mặt nước, không gian trên mặt đất, nước, lòng đất. Nhưng bên thế chấp chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng bất động sản mà không có quyền định đoạt. Quyền định đoạt vẫn thuộc chủ sở hữu. Mà như đã phân tích ở trên, bên mua không thể chỉ mua nhà, cây cối, công trình… được, vì những tài sản đó bắt buộc phải gắn liền với đất thì mới có thể khai thác, sử dụng. Do đó, bên thế chấp phải chuyển giao quyền bề mặt cho bên mua. Điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau: Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy định trên có thể xác định được chủ sử dụng đất, chủ tài sản trên đất là hai chủ thể khác nhau. Khoản 2 Điều 326 Bộ luật Dân sự cho phép chủ tài sản trên đất thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhưng nếu vi phạm nghĩa vụ và phải xử lý tài sản bảo đảm thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao.

Điều 326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338