Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Luật sư Hà Thị Khuyên

Theo quy định pháp luật thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản này do bên thế chấp giữ hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Trong giao dịch dân sự thì quyền của bên này thì sẽ là nghĩa vụ của bên kia. Trong giao dịch thế chấp tài sản thì nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác; Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp; Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định; Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp.

Tại Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây.

Thứ nhất, xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

Thứ hai, yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

Thứ ba, yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

Thứ tư, thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Thứ sáu, giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Thứ bảy, xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra việc sử dụng tài sản thế chấp nhưng không được gây khó khăn cho bên thế chấp sử dụng tài sản. Trong trường hợp tài sản thế chấp được cho thuê, cho mượn thì pháp luật cho phép bên nhận thế chấp được yêu cầu bên thuê, bên mượn phải chấm dứt việc sử dụng tài sản nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó nhằm đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp. Đối với tài sản thế chấp hình thành trong tương lai thì việc giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản hình thành trong tương lai là cần thiết để đảm bảo tài sản chắc chắn được hình thành. Khi đó việc bảo đảm cho nghĩa vụ chính mới khả thi.

Theo quy định trên, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, xem xét, tham gia định giá tài sản thế chấp. Vì trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, cho nên thực tế đặt ra vấn đề, việc sử dụng tài sản trong thời hạn thế chấp làm giảm sút giá trị của tài sản thế chấp. Để khắc phục hậu quả đó, pháp luật trao cho bên nhận thế chấp quyền được kiểm tra, giám sát việc sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp. Theo đó, nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ sử dụng tài sản, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp khắc phục hậu quả, hoặc ngừng việc sử dụng tài sản. Quy định này tương ứng với quy định tại khoản 3 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp, cụ thể áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Tuy nhiên, việc kiểm tra, giám sát của bên nhận thế chấp không được gây cản trở, hoặc khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp sẽ được bán nếu bị xử lý, cho nên trước và trong thời hạn thế chấp bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng của tài sản. Việc cung cấp thông tin giúp các bên nắm rõ tình trạng của tài sản thế chấp, nếu có hư hỏng hoặc nguy cơ giảm sút giá trị thì các bên có thể thỏa thuận về việc áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục hậu quả. Ngoài ra việc cung cấp thông tin về thực trạng của tài sản trước khi ký kết giao dịch thế chấp, còn có vai trò trong việc bên nhận thế chấp có ra quyết định đồng ý giao kết hợp đồng thế chấp hay không. Trong phạm vi thời hạn thế chấp pháp luật tạo điều kiện cho bên thế chấp được khai thác, sử dụng tài sản. Tuy nhiên, phải đảm bảo việc sử dụng tài sản không làm giảm sút giá trị của tài sản. Nếu việc khai thác, sử dụng có nguy cơ làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản, thì bên thế chấp có nghĩa vụ phải áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo tòa tài sản và giá trị của tài sản. Tuy nhiên, bên thế chấp có thể vì quyền lợi của mình mà không thực hiện nghĩa vụ đáng ra phải thực hiện. Vì vậy, để nhắc nhở bên thế chấp không quên nghĩa vụ của mình, pháp luật đã trao quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng biện pháp cần thiết để bảo quản tài sản, giá trị tài sản cho bên nhận thế chấp.

Với tư cách là bên có quyền lợi liên quan trực tiếp, bên nhận thế chấp sẽ chủ động hơn trong việc giám sát, yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Pháp luật không quy định bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm, tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định hoặc đối với một số tài sản thế chấp nhất định, việc đăng ký thế chấp là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp. Đối với quan hệ thế chấp mà không phát sinh việc xử lý tài sản bảo đảm thì không nhất thiết phải đăng ký thế chấp, tuy nhiên, không thể chắc chắn rằng bên có nghĩa vụ có thực hiện đúng nghĩa vụ hay không. Theo đó, khi xử lý tài sản thế chấp sẽ làm phát sinh nhiều vấn đề liên quan, mà việc đăng ký thế chấp có vai trò quan trọng.

Trong trường hợp tài sản thế chấp do bên thứ ba nắm giữ, thì khi xử lý tài sản, bên nhận thế chấp chỉ có quyền truy đòi tài sản khi đã đăng ký thế chấp. Khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, nếu không đăng ký biện pháp bảo đảm thì sẽ rất rủi ro khi bên nhận thế chấp không thể truy đòi tài sản. Khi không thể truy đòi tài sản thì nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn sẽ bị xem như không có tài sản bảo đảm. Pháp luật cho phép một tài sản có thể cùng lúc bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Theo đó, khi một nghĩa vụ đến hạn, những nghĩa vụ còn lại mặc dù chưa đến hạn cũng được xem là đến hạn và cùng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm. Điểm b khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước”. Như vậy, cùng được bảo đảm bằng một tài sản, nhưng nếu có bên đăng ký thế chấp và có bên không đăng ký, thì bên đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước.

Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ như đã thỏa thuận. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản, hoặc bên thứ ba đang nắm giữ tài sản giao tài sản thế chấp để tiến hành xử lý tài sản. Quy định này nhằm bảo vệ nhu cầu được thanh toán nghĩa vụ đến hạn của bên nhận thế chấp. Bên cạnh đó, cũng ngăn ngừa trường hợp bên nhận thế chấp lợi dụng quyền hạn, cưỡng đoạt tài sản trái pháp luật. Nếu bên thế chấp hoặc bên thứ ba không chịu giao ra tài sản, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nếu tài sản thế chấp là động sản, bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, hoặc là hàng hóa… khi thế chấp các bên có thể thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản, nhằm kiểm soát việc định đoạt tài sản của bên thế chấp. Hạn chế trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đúng thỏa thuận. Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp bên nhận bảo đảm được quyền xử lý tài sản bảo đảm. Khi quan hệ thế chấp thuộc một trong các trường hợp đó, thì bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản thế chấp để thay thế cho việc thiện nghĩa vụ của bên mang nghĩa vụ. (Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ, 2017, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an nhân dân).

Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp

1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338