Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc. Theo đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 coi đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ hình thức đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 khi không thực hiện được việc giao kết hợp đồng do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc hoặc giá trị tài sản khác do các bên thuận.

Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên đăt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý; Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Theo đó, bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc; sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc; không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc; quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Đặt cọc là một giao dịch dân sự theo sự thỏa thuận của các bên, nên khi giao dịch đặt cọc đáp ứng điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì nó sẽ có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, việc hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không đồng nghĩa nó không tồn tại rủi ro pháp lý, đặc biệt là những rủi ro bên trong nội dung của hợp đồng. Nhất là khi hợp đồng này không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Trong thực tế, đã có rất nhiều vụ tranh chấp về đặt cọc cho thấy hợp đồng đặt cọc chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau chứ không có các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán; đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán thì hai bên không thể thống nhất được nội dung mua bán với nhau, từ đó hai bên đổ lỗi cho nhau và không xác định được ai là người vi phạm nghĩa vụ cọc. Vì thế, để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch đặt cọc, thì việc công chứng, chứng thực là cần thiết để tránh xảy ra tranh chấp sau này. Bởi, trong quá trình Tòa án giải quyết tranh chấp, hợp đồng công chứng được xem là một loại chứng cứ, mà những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng này không phải chứng minh (trừ trường hợp hợp đồng vô hiệu) theo quy đinh tại Điều 92, điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, hậu quả khi các bên tham gia giao dịch đặt cọc vi phạm nghĩa vụ do trở ngại khách quan, do sự kiện bất khả kháng theo quy định tại Điều 351 Bộ luật dân sự 2015, trường hợp vì trở ngại khách quan thì Bộ luật dân sự, cũng như pháp luật có liên quan không quy định cụ thể về việc miễn trừ nghĩa vụ. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn nếu cả 02 bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc. Bên cạnh đó, Án lệ số 25/2018/AL đã được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018 cũng xác định nếu có căn cứ xác định lỗi dẫn tới việc không thể thực hiện đúng cam kết thuộc về khách quan, thì không phải chịu phạt tiền cọc. Còn nếu do sự kiện bất khả kháng thì bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338