Giải pháp nào cho việc chống mua bán 02 giá trong chuyển nhượng bất động sản

14/12/2023

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Phóng viên có nội dung phỏng vấn Luật sư Nguyễn Văn Đồng - Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) như sau:

1) Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025 quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng. Luật sư bình luận thế nào về quy định này và theo luật sư, quy định này mang đến những tác dụng gì?

Tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Theo quy định trên thì đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh... thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng. Như vậy, nhìn vào quy định trên thì có thể thấy, quy định này chỉ điều chỉnh riêng đối với với đói tượng là chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Tôi cho rằng quy định này là phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay, do phần lớn những bất cập và hạn chế phát sinh từ các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và cụ thể là từ chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Việc kiểm soát việc nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam sẽ giúp nhà nước phát hiện và ngăn chặn sớm được các hành vi vi phạm pháp luật từ lĩnh vực này, khiến hoạt động kinh doanh bất động sản trở nên minh bạch hơn, thậm chí khi giải quyết vi phạm của các bên cũng rất dễ dàng chứng minh dòng tiền ra vào ở các thời điểm.

2) Thời gian qua, tình trạng mua bán bất động sản kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá) diễn ra phổ biến. Theo luật sư, quy định mới này có chấm dứt được tình trạng trên? Liệu các bên có chiêu trò gì có “lách luật” được không? Thưa luật sư?

Tôi cho rằng tình trạng mua bán bất động sản kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá) diễn ra phổ biến thời gian gần đây là do quy định pháp luật còn chưa thống nhất, chính việc chưa thống nhất này nên dẫn tới còn có kẽ hở để người bán người mua khi chuyển nhượng kê khai hai giá gây thất thoát tiền thuế của nhà nước. Luật kinh doanh bất động sản mới với quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cũng phần nào giải quyết được hạn chế này. Tuy nhiên đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng thì vẫn chưa thể kiểm soát được các đối tượng này. Tôi cho rằng tình trạng kê khai hai giá khi mua bán sẽ còn diễn ra ở những đối tượng luật chưa điều chỉnh.

3) Ngoài việc yêu cầu thanh toán qua ngân hàng, để minh bạch thị trường, chống mua bán 2 giá, theo luật sư cần thêm những giải pháp gì?

Hiện tại bảng giá đất của nhà nước quá thấp, quy định mua bán dựa trên sự thỏa thuận giá giữa bên mua và bên bán thì các cơ quan thuế, đất đai, công an không có căn cứ rõ ràng để cho rằng bên mua và bên bán kê khai hai giá mục đích để trốn thuế. Bởi bên mua và bên bán sẽ giải trình về việc mua bán không nằm dưới bảng giá đất của Nhà nước quy định thì không vi phạm, giá thị trường là giá không có con số cụ thể, định mức cụ thể, không có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh nên khó xử lý triệt để việc mua bán hai giá như hiện nay.

Theo tôi muốn giải quyết triệt để vấn đề kê khai hai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thì then chốt vẫn là sửa đổi bảng giá đất của Nhà nước quy định giá đất ở từng địa phương, nếu giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương nâng lên ngang giá thị trường thì việc người dân phải ghi giá mua bán tối thiểu bằng Bảng giá đất do Nhà nước quy định, nếu điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước ngang giá thị trường tôi cho rằng người dân cũng sẽ rất hưởng hứng bởi chính sự điều chỉnh này sẽ có lợi cho họ nếu Nhà nước thu hồi đất giá bồi thường sẽ tương xứng. Nên để giải quyết triệt để việc mua bán hai giá trong hợp đồng mua bán thì việc điều chỉnh bảng giá đất của nhà nước ngang giá thị trường là việc nên làm ngay.

Trân trọng cảm ơn luật sư đã tham gia phỏng vấn./.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338

Tags

Chống mua bán 02 giá trong chuyển nhượng bất động sản Mua bán 02 giá trốn thuế Chuyển nhượng bất động sản Trốn thuế do ghi giá mua bán thấp Kinh doanh bất động sản luật kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng Kê khai trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá thực tế luật đất đai Bảng giá đất của nhà nước Giá thị trường Giá đất Dịch vụ luật sư Dịch vụ pháp lý Đoàn luật sư Hà Nội Liên đoàn luật sư Việt Nam luật sư Đồng luật sư nguyễn văn đồng luật sư khuyên luật sư hà thị khuyên Nhân chính Nhanchinh.vn Luật Nhân Chính Văn phòng Luật sư Nhân Chính Tư vấn luật Tư vấn pháp luật Tìm luật sư giỏi luật sư luật sư giỏi Luật sư tại Hà Nội Luật sư uy tín Luật sư Quận Thanh Xuân Luật sư Hà Nội luật sư việt nam luật sư tranh tụng Luật sư tố tụng Luật sư tư vấn Luật sư giải quyết tranh chấp luật sư bào chữa Luật sư hình sự Luật sư dân sự Luật sư giải quyết án hành chính Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Luật sư đất đai Luật sư tư vấn đất đai Luật sư nhà đất Luật sư thừa kế Luật sư Ly hôn Luật sư hôn nhân và gia đình Luật sư thu hồi nợ Luật sư kinh doanh thương mại Luật sư doanh nghiệp Luật sư sở hữu trí tuệ luật sư lao động Luật sư nổi tiếng Luật sư hòa giải luật sư đối thoại Văn phòng luật Văn phòng luật sư Văn phòng luật sư uy tín Văn phòng luật sư gần nhất Văn phòng luật sư Hà Nội Văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội Công ty luật Tổ chức hành nghề luật sư 0983951338 0936683699 Dịch vụ luật sư uy tín Danh sách luật sư Hà Nội Danh bạ luật sư Nhân Chính Law Firm Tìm luật sư Luật sư hợp đồng Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng Luật sư đàm phán

Nội dung liên quan