Thủ tục giám đốc thẩm trong tố tụng dân sự được thực hiện ra sao?
22/11/2024
Giải pháp nào cho việc chống mua bán 02 giá trong chuyển nhượng bất động sản
Luật sư Nguyễn Văn Đồng
Phóng viên có nội dung phỏng vấn Luật sư Nguyễn Văn Đồng - Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) như sau:
1) Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025 quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng. Luật sư bình luận thế nào về quy định này và theo luật sư, quy định này mang đến những tác dụng gì?
Tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Theo quy định trên thì đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh... thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng. Như vậy, nhìn vào quy định trên thì có thể thấy, quy định này chỉ điều chỉnh riêng đối với với đói tượng là chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Tôi cho rằng quy định này là phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay, do phần lớn những bất cập và hạn chế phát sinh từ các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và cụ thể là từ chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Việc kiểm soát việc nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam sẽ giúp nhà nước phát hiện và ngăn chặn sớm được các hành vi vi phạm pháp luật từ lĩnh vực này, khiến hoạt động kinh doanh bất động sản trở nên minh bạch hơn, thậm chí khi giải quyết vi phạm của các bên cũng rất dễ dàng chứng minh dòng tiền ra vào ở các thời điểm.
2) Thời gian qua, tình trạng mua bán bất động sản kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá) diễn ra phổ biến. Theo luật sư, quy định mới này có chấm dứt được tình trạng trên? Liệu các bên có chiêu trò gì có “lách luật” được không? Thưa luật sư?
Tôi cho rằng tình trạng mua bán bất động sản kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế (hai giá) diễn ra phổ biến thời gian gần đây là do quy định pháp luật còn chưa thống nhất, chính việc chưa thống nhất này nên dẫn tới còn có kẽ hở để người bán người mua khi chuyển nhượng kê khai hai giá gây thất thoát tiền thuế của nhà nước. Luật kinh doanh bất động sản mới với quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cũng phần nào giải quyết được hạn chế này. Tuy nhiên đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng thì vẫn chưa thể kiểm soát được các đối tượng này. Tôi cho rằng tình trạng kê khai hai giá khi mua bán sẽ còn diễn ra ở những đối tượng luật chưa điều chỉnh.
3) Ngoài việc yêu cầu thanh toán qua ngân hàng, để minh bạch thị trường, chống mua bán 2 giá, theo luật sư cần thêm những giải pháp gì?
Hiện tại bảng giá đất của nhà nước quá thấp, quy định mua bán dựa trên sự thỏa thuận giá giữa bên mua và bên bán thì các cơ quan thuế, đất đai, công an không có căn cứ rõ ràng để cho rằng bên mua và bên bán kê khai hai giá mục đích để trốn thuế. Bởi bên mua và bên bán sẽ giải trình về việc mua bán không nằm dưới bảng giá đất của Nhà nước quy định thì không vi phạm, giá thị trường là giá không có con số cụ thể, định mức cụ thể, không có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh nên khó xử lý triệt để việc mua bán hai giá như hiện nay.
Theo tôi muốn giải quyết triệt để vấn đề kê khai hai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thì then chốt vẫn là sửa đổi bảng giá đất của Nhà nước quy định giá đất ở từng địa phương, nếu giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương nâng lên ngang giá thị trường thì việc người dân phải ghi giá mua bán tối thiểu bằng Bảng giá đất do Nhà nước quy định, nếu điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước ngang giá thị trường tôi cho rằng người dân cũng sẽ rất hưởng hứng bởi chính sự điều chỉnh này sẽ có lợi cho họ nếu Nhà nước thu hồi đất giá bồi thường sẽ tương xứng. Nên để giải quyết triệt để việc mua bán hai giá trong hợp đồng mua bán thì việc điều chỉnh bảng giá đất của nhà nước ngang giá thị trường là việc nên làm ngay.
Trân trọng cảm ơn luật sư đã tham gia phỏng vấn./.
Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338
-
-
Đối tượng nào được miễn, giảm án phí?
19/11/2024
