Luật sư Hà Thị Khuyên

Phóng viên hỏi luật sư: Thưa luật sư, hiện nay vấn đề phí gửi xe nhà chung cư nói riêng, phí dịch vụ nhà chung cư nói chung và vấn đề cấp phép xây dựng các dự án chung cư còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập. Xin cảm ơn luật sư đã nhận lời tham gia phỏng vấn!

Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) tham tham gia phỏng vấn.

1. Thưa luật sư phí gửi xe nhà chung cư được quy định như thế nào?

Thực tế hiện nay không có văn bản quy định cụ thể về định nghĩa phí dịch vụ giữ xe nhà chung cư. Phí dịch vụ nhà chung cư là khoản phí mà cư dân sống tại chung cư phải đóng cho ban quản lý để chi trả cho việc vận hành, quản lý chung cư và sử dụng các tiện ích tại chung cư. Theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí trông giữ xe. Vì thế, phí trông giữ xe chung cư không phải phí dịch vụ chung cư.

Sau khi Hội nghị nhà chung cư lần đầu bầu được Ban quản trị, thì Ban quản trị nhà chung cư sẽ ký hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu cung cấp dịch vụ giữ xe để có thể giữ xe cho cư dân tại chung cư. Cư dân tại chung cư phải đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa cư dân với nhà cung cấp dịch vụ.

Tại Điều 24 Luật Phí và Lệ phí năm 2015 thì phí trông giữ xe là một trong các loại phí thuộc danh mục phí, lệ phí thực hiện theo cơ chế giá do Nhà nước quy định. Đối với dịch vụ trông giữ xe tại các chung cư, chủ đầu tư căn cứ chi phí thực tế tại từng điểm trông giữ xe để xây dựng mức giá theo quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTC, nhưng không được cao hơn mức giá mà ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã quy định. Vì thế, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định về mức phí trông giữ xe. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân chỉ quy định mức tối thiểu và tối đa mà không phải mức giá ấn định. Mức phí trông giữa xe cụ thể sẽ được quy định tại mỗi địa phương, và mức phí này có thể thay đổi từ địa phương này sang địa phương khác. Phí trông giữ xe sẽ không có một mức giá cố định mà sẽ được điều chỉnh dựa trên vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và cả nhu cầu của cư dân sống tại các chung cư trong khu vực.

Đối với khu vực có nhà chung cư, cụm tòa nhà chung cư, mức phí trông giữ xe tại chung cư sẽ do Ban quản trị nhà chung cư thỏa thuận với nhà thầu cung cấp dịch vụ nhưng phải đảm bảo mức phí không được vượt quá mức quy định pháp luật về mức tối thiểu, tối đa ở từng địa phương.

Mức phí trông giữ xe tại khu vực nhà chu ng cư ở TP. Hà Nội thực hiện theo quy định tại Phụ lục ban hành kèm Quyết định 44/2017/QĐ-UBND theo biểu như sau:

Đối với phí trông giữ xe đạp, xe máy:

 Theo lượt: Đồng/xe/lượt; theo tháng: Đồng/xe/tháng

Phí trông giữ xe ôtô: Đơn vị tính: đồng/xe/lượt/01 giờ

2. Nhà thầu trông giữ xe của nhà chung cư có được tự ý tăng phí gửi xe hay không?

Mức phí trông giữ xe tại chung cư sẽ do Ban quản trị nhà chung cư thỏa thuận với nhà thầu cung cấp dịch vụ trông giữ xe nhưng phải đảm bảo mức phí không được vượt quá mức quy định pháp luật về mức tối thiểu, tối đa theo Phụ lục ban hành kèm Quyết định 44/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội theo biểu phí nêu trên.

3. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư thế nào, thưa luật sư?

Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc được quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 37/2009/TT-BXD. Theo đó, giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thoả thuận đó.

Tại khoản 3.1.2 Điều 3 của Thông tư 37/2009/TT-BXD. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư. Theo đó, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp: Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước; Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thoả ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động; Chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước.

4. Cư dân nhà chung cư nên làm gì khi đơn vị trông giữ xe đơn phương tăng giá? Nếu đơn vị trông giữ xe đơn phương tăng giá liệu có vi phạm pháp luật?

Theo quy định tại khoản 3, Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

- Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

- Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Việc tăng phí dịch vụ nhà chung cư thì phải tuân thủ quy định trên đều phải thông qua Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị có chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ, đơn vụ quản lý vận hành...) nếu việc tăng phí không được thông qua Hội nghị nhà chung cư thì việc tăng phí đó là trái quy định pháp luật, người dân thuộc chủ sở hữu các căn hộ nhà chung cư có quyền cùng nhau tố cáo, khiếu nại lên UBND cấp quận/huyện về hành vi tăng phí trái quy định của đơn vị quản lý, cung cấp dịch vụ.

5. Nguyên nhân thiếu chỗ đỗ xe ở nhà chung cư hiện nay do đâu? Giải pháp khắc phục vấn đề này là gì, thưa luật sư?

Hiện nay nhu cầu điểm đỗ xe ô tô cá nhân tăng mạnh trong khi hạ tầng không đáp ứng kịp dẫn đến tình trạng ô tô tràn ra vỉa hè, lòng đường, sân chơi xếp hàng dài. Nguyên nhân chính thuộc về chủ đầu tư, do hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng như: xây vượt tầng, xây tăng căn hộ, xây thiếu diện tích tầng hầm đỗ xe, khuôn viên để xe. Nguyên nhân gián tiếp đến từ chủ trương, quyết định cho phép xây dựng các dự án chung cư một cách tràn lan, cứ hở đất là xây chung cư, cấp phép bừa bãi, phá nát quy hoạch tổng thể, dẫn tới các tòa chung cư san sát mọc lên như nấm có thể kể tới dọc tuyến đường Lê Văn Lương hầu như cứ có đất trống là sẽ có ngay tòa nhà chung cư mọc lên, dẫn tới gánh nặng lên hạ tầng giao thông, giáo dục, y tế, an sinh xã hội và trực tiếp rõ nhất là chỗ để xe cho cư dân.

Trách nhiệm rõ ràng thuộc về chủ đầu tư, hiện nay việc yêu cầu các chủ đầu tư tuân thủ giấy phép cấp cho dự án chung cư, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư vẫn vi phạm, vì vậy cơ quan chức năng cần tiến hành thanh tra, rà soát thường xuyên, liên tục nhằm chấn chỉnh kịp thời các dự án chung cư vi phạm về xây dựng, nếu những chung cư đã hoàn thiện chưa bàn giao nếu vi phạm kiên quyết phá dỡ phần vi phạm, nâng cao chế tài xử phạt và cưỡng chế đối với chủ đầu tư. Hạn chế cấp phép xây dựng mới cho các dự án chung cư khu vực nội thành, tránh tình trạng “cứ hở đất là xây chung cư” dẫn tới phá nát quy hoạch tổng thể và hệ lụy lâu dài.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338