Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy địn việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Theo đó, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tài sản gắn liền với đất
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vướng mắc: Trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nguyên đơn, bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đề nghị hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đề nghị này có phải là yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập không?
Vướng mắc: Nguyên đơn A khởi kiện bị đơn B yêu cầu Tòa án giải quyết việc tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong quá trình giải quyết vụ án, xác định tài sản gắn liền với đất tranh chấp thuộc quyền sở hữu của C. Tòa án đã yêu cầu nhưng A không khởi kiện bổ sung; B không có yêu cầu phản tố và C không có yêu cầu độc lập về tài sản gắn liền với đất. Khi xét xử, có đủ căn cứ xác định toàn bộ các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ để chấp nhận. Vậy, tại phần Quyết định của Bản án chỉ cần tuyên: Không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc...; mà không cần phải tuyên ai có quyền quản lý, sử dụng đất; ai có quyền sở hữu tài sản trên đất hay không?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2024. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới áp dụng từ 01/01/2025 theo dự thảo Thông tư quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hồ sơ địa chính mới đây. Đây là đề xuất mang tính cải cách phù hợp với xu thế chuyển đổi số và cách mạng công nghiệp 4.0
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về các trường hợp người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai năm 2024. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai; Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 1 Điều 181 Luật Đất đai; Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện; Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật; Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở. Tại Điều 148 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994;
