Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Luật sư Hà Thị Khuyên

Theo quy định pháp luật, thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tại Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy địn việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Theo đó, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là những loại tài sản được lựa chọn phổ biến để đưa vào hợp đồng thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt nhất cho các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu ghi nhận việc tách hai loại tài sản và áp dụng chế độ pháp lý độc lập khi trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp.

Trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015. Thì khi xử lý quyền sử dụng đất phải đồng thời xử lý tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất là nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối… Quy định này xuất phát từ thực tế, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường là một thể thống nhất, không thể tách rời. Quyền sử dụng đất có thể thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ thì sẽ không xảy ra vấn đề gì với tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu nghĩa vụ không được thực hiện khi đã đến hạn thì buộc bên nhận thế chấp phải xử lý tài sản. Từ đó, làm phát sinh vấn đề tài sản gắn liền với đất sẽ phải xử lý như thế nào khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy nên pháp luật phải xây dựng cơ chế xử lý đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản, giảm thiểu những vướng mắc, khó khăn trong việc mua bán tài sản thế chấp trên thực tế.

Trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định rõ, trong quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp). Bởi vậy, khi xử lý quyền sử dụng đất, bên thế chấp phải chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tức bên thế chấp là chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển giao quyền bề mặt cho bên thứ ba, theo đó bên thứ ba được quyền sử dụng mảnh đất đó canh tác, xây dựng… Khi bên thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, mà khi đã đến hạn vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, thì bên thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Như đã trình bày ở trên, bên nhận thế chấp không thể tách rời tài sản gắn liền với đất, mà cũng không thể đồng thời xử lý tài sản gắn liền với đất do không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Vì vậy để tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản, pháp luật quy định bên thế chấp phải chuyển giao cho bên mua quyền và nghĩa vụ giữa mình và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi đã chuyển giao, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền và nghĩa vụ với chủ sở hữu quyền sử dụng đất mới là người đã mua tài sản thế chấp. (Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ, 2017, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an nhân dân).

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338