Khi luật sư tham gia vụ án giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai và nhà ở, luật sư sẽ tư vấn cho khách hàng nắm được các quy định pháp luật về đất đai và nhà ở có hiệu lực ở các thời điểm, tư vấn về cách thức giải quyết tranh chấp và trình tự - thủ tục tố tụng sẽ trải qua, chỉ ra những tình tiết có lợi nhất cho khách hàng nhằm bảo vệ một cách tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Luật sư sẽ giúp khách hàng xem xét thời hiệu khởi kiện, đánh giá điều kiện khởi kiện, xem xét tư cách chủ thể và soạn đơn khởi kiện gửi đến tòa án có thẩm quyền, tiến hành thu thập chứng cứ, tư vấn về án phí, kiểm tra đánh giá chứng cứ để trình trước tòa, soạn thảo đơn từ và các giấy tờ cần thiết khác cho đương sự, làm việc với cơ quan tố tụng, tranh tụng tại phiên tòa án các cấp.
đất đai
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng phân tích, các tài liệu, chứng cứ do các bên xuất trình sẽ có giá trị chứng minh và là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền ra phán quyết ai là người có quyền sử dụng đất.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên phân tích, “Tranh chấp đất đai” được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Còn “hòa giải tranh chấp đất đai” được hiểu là các bên đang có tranh chấp đất đai có đơn đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đứng ra giải quyết, tổ chức hòa giải theo quy định của pháp luật.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng phân tích, cưỡng chế thu hồi đất là việc là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành khi có quyết định thu hồi đất mà người sử dụng đất không chấp hành.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên phân tích, người được cho tặng không nhất thiết phải có cùng hộ khẩu với người nhận cho tặng, và cùng địa chỉ nơi có bất động sản. Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản khác có liên quan thì chưa có bất kỳ quy định nào quy định về việc cá nhân phải có hộ khẩu thường trú ở nơi có bất động sản thì mới được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, người được cho tặng không nhất thiết phải có cùng hộ khẩu với người cho tặng, và cùng địa chỉ nơi có bất động sản.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 không có điều khoản riêng quy định về điều kiện khởi kiện vụ án. Căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tranh chấp đất đai trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại UBND xã/phường/thị trấn nơi có đất (UBND cấp xã/phường/thị trấn) nếu muốn khởi kiện. Trường hợp không hòa giải tại UBND cấp xã/phường/thị trấn thì không đủ điều kiện khởi kiện.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 quy định tới 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, để đảm bảo quyền lợi cho bản thân người dân cần nắm chắc các quy định, quyền lợi về bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nói chung và việc bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi thu hồi đất nói riêng.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thì 02 trường hợp phải đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Theo đó, tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ) có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp: Có sai sót thông tin của người được cấp giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, việc tách thửa đất, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện pháp luật quy định. Căn cứ theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, theo điểm a, khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 về phân loại đất thì “Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định: “Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.” Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai năm 2024 có sự khác biệt so với Luật Đất đai năm 2013. Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Luật sư Hà Thị Khuyên và Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích, tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân “đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền”. Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau...
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất? Tại khoản 11, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Chuyển mục đích sử dụng đất” là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, khi người sử dụng đất có nhu cầu thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác phải thực hiện theo trình tự, thủ tục theo quy định. Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, thì những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Luật sư Hà Thị Khuyên và Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về quy định đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp ra sao? Tại Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp. Đính chính đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có sai sót. Thu hồi đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng và Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính phân tích về thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện hồ sơ thực hiện thủ tục làm giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư. Đối với người đang sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong nước, tổ chức nước ngoài có chức năng về ngoại giao, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Trường hợp giao đất để quản lý.
