Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở
Luật sư Nguyễn Văn Đồng
Luật sư Hà Thị Khuyên
Theo điểm a, khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 về phân loại đất thì “Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định: “Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai năm 2024 có sự khác biệt so với Luật Đất đai năm 2013. Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư;
- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở;
- Chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
Các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- Theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc;
- Theo quy hoạch chung hoặc;
- Theo quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở:
Sau khi hiểu được khái niệm của đất thổ cư, ta có thể hiểu việc lên đất thổ cư chính là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở.
Căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, các loại đất sau đây khi chuyển Mục đích sử dụng đất phải được Nhà nước cho phép:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Từ quy định trên có thể thấy, việc chuyển các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất thổ cư thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của Nhà nước. Bên cạnh đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất các loại đất này lên đất thổ cư thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở:
Tại Điều 227 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được Nhà nước cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như:
Bước 1 - Nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2 - Kiểm tra hồ sơ:
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
- Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại.
Bước 3 - Ban hành quyết định:
(1) Trường hợp áp dụng giá đất theo bảng giá:
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.
(2) Trường hợp xác định giá đất cụ thể:
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.
- Tổ chức xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bước 4 - Nộp tiền:
- Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
- Trường hợp được giảm tiền, cơ quan thu tiền thực hiện giảm tiền cho người sử dụng đất.
Bước 5 - Hoàn thành thủ tục:
(1) Trường hợp thuê đất:
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất.
- Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
(2) Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất:
Thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338
