Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai”.

1. Thành phần hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu

Theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện hồ sơ thực hiện thủ tục làm sổ đỏ được quy định như sau:

(1) Trường hợp thư nhất: Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Cùng một trong các giấy tờ như:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 như: Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất đã được UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993, Dự án/danh sách/văn bản về di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên của người sử dụng đất, Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, cấp tỉnh, theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024;

+ Giấy phép xây dựng nhà ở/xây dựng nhà ở có thời hạn; Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Giấy tờ về mua bán/nhận tặng cho/đổi/nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng/chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền với trường hợp giao dịch trước 01/7/2006, theo quy định tại khoản 1, 5 Điều 148 Luật Đất đai năm 2024;

+ Giấy phép xây dựng công trình/giấy phép xây dựng công trình có thời hạn; Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng; Giấy tờ về mua bán/tặng cho/thừa kế công trình xây dựng, theo quy định tại khoản 1, khoản 5 Điều 149 của Luật Đất đai năm 2024.

+ Nộp thêm giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đã cấp đối với phần diện tích tăng thêm đối với trường hợp đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 ở trên mà có phần diện tích đất tăng thêm, đã được cấp giấy chứng nhận.

- Giấy tờ về nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà chưa được cấp Sổ đỏ.

- Giấy tờ về nhận thừa kế quyền sử dụng đất và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất khi đã nhận thừa kế.

- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ mua, hoá giá, nhận thanh lý, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất (nếu có).

- Giấy tờ liên quan đến việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có).

- Hợp đồng/văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Toà án về xác lập quyền đối với thửa đất liền kề, có kèm theo sơ đồ thể hiện về vị trí, kích thước của phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế (nếu thuộc trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề).

- Văn bản xác định các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đối với trường hợp đất do hộ gia đình đang sử dụng).

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính của thửa đất (nếu có);

- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản về việc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình, hạng mục công trình (nếu thuộc trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai năm 2024 (như: giấy phép xây dựng; giấy tờ sở hữu công trình xây dựng;...) hoặc công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định).

- Quyết định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có thể hiện biện pháp khắc phục là buộc đăng ký đất đai; chứng từ về việc nộp phạt của người sử dụng đất (đối với trường hợp tại điểm a khoản 6 Điều 25 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP - hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích, đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch).

- Chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ về việc miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Giấy tờ về việc chuyển nhượng có chữ ký của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển quyền mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định).

- Giấy xác nhận của cơ quan thẩm quyền về xây dựng cấp huyện là đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng (đối với trường hợp có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận thuộc trường hợp phải xin cấp phép xây dựng).

(2) Trường hợp thứ hai: Đối với người đang sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong nước, tổ chức nước ngoài có chức năng về ngoại giao, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất

- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 05/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Một trong các giấy tờ tại Điều 137; khoản 1, 5 Điều 148; khoản 1, 5 Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 đã liệt kê ở trường hợp 1: Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993; Giấy phép xây dựng nhà ở/xây dựng nhà ở có thời hạn...

- Giấy tờ người gốc Việt Nam định cư nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

- Sơ đồ/trích lục bản đồ địa chính/mảnh trích đo bản đồ địa chính của thửa đất (nếu có); mảnh trích đo bản đồ địa chính của thửa đất (nếu có) đối với người gốc Việt Nam định cư nước ngoài.

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng về sử dụng đất theo Mẫu số 05a/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đối với trường hợp tổ chức trong nước/tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất.

- Quyết định vị trí đóng quân/văn bản giao cơ sở nhà đất hoặc địa điểm công trình quốc phòng và an ninh được cấp thẩm quyền phê duyệt cho đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc QĐND và CAND; doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an được giao để quản lý, sử dụng đất và công trình gắn liền với đất.

- Hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định hoặc đã có văn bản về việc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai 2024 (như: giấy phép xây dựng; giấy tờ sở hữu công trình xây dựng;...) hoặc công trình thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng).

- Chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ về việc miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

(3) Trường hợp thứ ba: Giao đất để quản lý

- Đối với người được giao quản lý đất thuộc trường hợp tại khoản 1, 2, 3 Điều 7 Luật Đất đai năm 2024 (như: tổ chức trong nước được giao quản lý công trình công cộng, hành lang bảo vệ an toàn; tổ chức trong nước được giao quản lý đất có mặt nước của sông và đất có mặt nước chuyên dùng; tổ chức kinh tế được giao quản lý đất để thực hiện dự án đầu tư;...), thì hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 05/ĐK Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 05b/ĐK Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Đối với người được giao quản lý đất thuộc trường hợp tại khoản 4 Điều 7 Luật Đất đai năm 2024 (đất giao cho cộng đồng dân cư quản lý), hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 05b/ĐK Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

(**) Trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận thì ngoài các giấy tờ nêu tại trường hợp 1, 2 phải nộp thêm văn bản thỏa thuận đó. Trường hợp người yêu cầu đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận thông qua người đại diện hợp pháp thì phải có văn bản về đại diện theo quy định.

2. Trình tự, thủ tục làm cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất

Theo Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 31 và điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ nêu trên đến bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính tại cấp tỉnh, huyện, xã.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ, sau đó chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.

Bước 3: Ủy ban Nhân dân cấp xã thực hiện

Xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở và công trình xây dựng; tình trạng về tranh chấp. Ngoài ra, căn cứ vào từng trường hợp cụ thể, UBND cấp xã xác nhận các nội dung sau:

- Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xác nhận đất sử dụng ổn định.

- Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xác nhận nguồn gốc sử dụng đất và việc sử dụng đất ổn định.

- Trường hợp đề nghị công nhận cho mục đích phi nông nghiệp thì xác nhận sự phù hợp với quy hoạch.

- Trường hợp lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình, chiếm lòng, lề đường,... thì xác nhận sự phù hợp với quy hoạch.

- Trường hợp lấn chiếm đất nông, lâm trường đã được nhà nước giao thì xác nhận sự phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Khi xác nhận sự phù hợp quy hoạch thì UBND cấp xã xác nhận căn cứ theo quy hoạch có hiệu lực tại thời điểm được xác nhận. Đồng thời, nếu người sử dụng đất có nhu cầu cấp Sổ đỏ thì thực hiện niêm yết công khai các nội dung xác nhận ở trên tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã công khai (nếu có). Ngược lại, nếu không có nhu cầu cấp sổ đỏ thì chỉ thực hiện xác nhận các thông tin ở trên.

Bước 4: Kiểm tra, đo đạc, xác minh trích đo địa chính

Cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc: Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi mà đã có bản đồ địa chính); Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đã có mảnh trích đo thì đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo. Nếu trong hồ sơ đăng ký chưa có mảnh trích đo thì đề nghị cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính. Chi nhánh VPĐKĐĐ tiến hành kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo hoặc thực hiện trích đo bản đồ trong vòng 05 ngày làm việc tính từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan quản lý đất đai cấp huyện (chi phí do người sử dụng đất trả).

- Nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng mà không có giấy tờ quy định thì gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan có chức năng quản lý xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở và công trình xây dựng đó. Trong vòng không quá 03 ngày làm việc cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện phải trả lời bằng văn bản cho cơ quan quản lý đất đai.

- Kiểm tra về điều kiện được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất muốn cấp Giấy chứng nhận.

- Chuyển Thông báo xác nhận về kết quả đăng ký đất đai theo Mẫu số 03/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến nơi nộp hồ sơ để trả cho người yêu cầu đăng ký đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập và cập nhật thông tin đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính theo Mẫu số 12/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất. Đồng thời chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập và cập nhật thông tin đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

- Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 6: Trả kết quả

Theo Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, sau khi nhận được thông báo về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính/được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:

- Lập tờ trình theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận. Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện ký quyết định cho thuê đất, ký Giấy chứng nhận; và thực hiện ký hợp đồng thuê đất.

- Chuyển Giấy chứng nhận, hợp đồng thuê đất (nếu thuộc trường hợp thuê đất) cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất.

- Chuyển hồ sơ cùng bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến VPĐKĐĐ để cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338