Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê. Bên cho thuê khoán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền cho thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác. Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên phải lập thành văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng theo quy định của pháp luật, quy định rõ việc trả tiền thuê khoán và phương thức trả.

Nghĩa vụ trả tiền thuê khoán:

Mục đích cuối cùng của bên cho thuê khoán là thu tiền thuê khoán từ bên thuê khoán. Với tầm quan trọng của việc thu tiền thuê khoán, pháp luật quy định các nguyên tắc nhất định đối với việc trả tiền thuê khoán và phương thức trả tiền thuê khoán. 

Bên thuê khoán phải trả đầy đủ tiền thuê khoán, số tiền thuê khoán mà bên thuê tài sản thanh toán không lệ thuộc vào việc chủ thể có khai thác hay không khai thác công dụng của tài sản trong thời hạn thuê khoán. Như vậy, bên thuê khoán không có quyền từ chối trả tiền hoặc giảm số tiền thuê khoán với lý do không khai thác công dụng tài sản thuê khoán.

Số tiền thuê khoán của bên thuê tài sản không lệ thuộc vào việc chủ thể có khai thác hay không khai thác công dụng của tài sản trong thời hạn thuê. Như vậy, bên thuê khoán không có quyền từ chối trả tiền với lý do không khai thác công dụng của tài sản thuê. Việc có khai thác hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của bên thuê, đây không phải điều mà bên cho thuê có thể can thiệp. Theo nguyên tắc chung trong hợp đồng đền bù, một bên đã thực hiện nghĩa vụ đáp ứng lợi ích cho bên kia, thì bên kia cũng có nghĩa vụ phải đáp ứng lợi ích cho bên này.

Phương thức trả tiền thuê khoán:

Phương thức trả tiền thuê khoán được xác định trên cơ sở thỏa thuận của các bên. Các phương thức trả tiền cho thể là:

- Trả bằng hiện vật, các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê khoán bằng một vật. Yêu cầu đối với hiện vật là phải xác định, không nằm trong danh mục tài sản bị cấm lưu thông và đảm bảo các điều kiện liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng hoặc sở hữu đối với vật này. Trên thực tế, vật mà bên thuê khoán trả cho bên cho thuê thường là chính vật mà bên thuê khoán thu được, làm ra do việc khai thác công dụng tài sản thuê khoán.

- Trả bằng tiền, đồng tiền thanh toán đối với tiền thuê khoán phải là tiền Đồng của Việt Nam. Việc thanh toán bằng ngoại tệ chỉ được thực hiện trong các điều kiện luật định. Thanh toán tiền thuê khoán bằng tiền đòi hỏi các bên phải thỏa thuận con số cụ thể hoặc phương pháp tính tiền cụ thể. Đây là cơ sở để tính toán con số cụ thể đối với tiền thuê khoán tài sản.

- Trả bằng thực hiện công việc, các bên trong hợp đồng thuê khoán cũng có quyền thỏa thuận thanh toán tiền thuê khoán thông qua thực hiện một công việc. Công việc phải thực hiện phải thỏa mãn các điều kiện công việc là đối tượng của giao dịch dân sự nói chung. Các điều kiện này bao gồm: phải có khả nặng thực hiện, không bị pháp luật cấm và không trái đạo đức xã hội. Công việc với tư cách là phương thức thanh toán tiền thuê khoán tài sản thì phải được hiểu số tiền thuê khoán chính là số tiền chi phí thực hiện công việc hoặc là các lợi ích mà công việc hoàn thành đem lại.

Hợp đồng thuê khoán thường được thực hiện trong một thời gian lâu dài, gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, trong quá trình thuê khoán, bên thuê khoán có thể gặp các rủi ro nhất định và việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán không đạt được như dự kiến của các bên. Trong trường hợp này, các chủ thể thường thỏa thuận tỉ lệ hoặc mức giảm tiền thuê khoán. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì pháp luật quy định căn cứ giảm tiền thuê khoán tài sản. Theo quy định tại khoản 3 Điều 488, nếu hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất một phần ba do sự kiện bất khả kháng thì bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán. Sự kiện bất khả kháng dẫn đến thiệt hại tới hoa lợi, lợi tức như các thảm họa tự nhiên, dịch bệnh... Việc quy định này của pháp luật tạo cơ sở pháp lý để bên sử dụng dịch vụ có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán trong trường họp họ gặp các rủi ro xảy ra trong thời hạn thuê khoán.​

Giảm giá thuê khoán:

Khi xác lập hợp đồng thuê khoán, các bên có thể thỏa thuận về điều kiện tác động làm giảm tiền thuê khoán. Theo đó, nếu đã có thỏa thuận thì khi xảy ra các điều kiện đó, bên cho thuê phải tự động giảm tiền thuê tài sản cho bên thuê. Hợp đồng thuê khoán thường được thực hiện trong một thời hạn dài, gắn liền với hoạt động, chu kỳ sản xuất, kinh doanh của bên thuê. Chính vì diễn ra trong thời hạn dài nên trong quá trình thuê khoán, không thể tránh khỏi những rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động khai thác, sử dụng tài sản. Các sự kiện bất khả kháng, nằm ngoài dự đoán của chủ thể có thể khiến cho kết quả của việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản không đạt được như mong muốn, dự định ban đầu. Trong trường hợp này, bên thuê có thể thỏa thuận với bên cho thuê về việc miễn hoặc giảm tiền thuê khoán. Nếu thiệt hại xảy ra do nguyên nhân khách quan, sự kiện bất khả kháng như bão, lũ lụt, hạn hán, dịch bệnh… khiến cho hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất một phần ba, thì pháp luật cho phép bên thuê được quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán.

Thời hạn trả tiền thuê khoán:

Cơ sở xác định thời hạn trả tiền thuê khoán là thỏa thuận của các bên chủ thể. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận cụ thể thì thời điểm trả tiền là vào ngày cuối cùng của mỗi tháng. Nếu các bên chỉ thỏa thuận trả tiền theo chu kỳ sản xuất kinh doanh thì phải thanh toán vào thời điểm kết thúc chu kỳ này. Đây là một ghi nhận mới trong Bộ luật Dân sự năm năm 2015 so với Điều 506 Bộ luật Dân sự cũ. Sự bổ sung về thời hạn trả tiền thuê khóa đã khắc phục được sự thiếu sót lớn trong Bộ luật dân sự trước đó. Đồng thời, sự ghi nhận về thời hạn trả tiền thuê khoán là cơ sở pháp lý quan trọng để bên cho thuê tiến hành đòi tiền thuê và là cơ sở để Tòa án áp dụng giải quyết các tranh chấp liên quan.

Điều 488. Trả tiền thuê khoán và phương thức trả

1. Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng việc thực hiện một công việc.

2. Bên thuê khoán phải trả đủ tiền thuê khoán cho dù không khai thác công dụng tài sản thuê khoán.

3. Khi giao kết hợp đồng thuê khoán, các bên có thể thỏa thuận điều kiện về việc giảm tiền thuê khoán; nếu hoa lợi, lợi tức bị mất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng thì bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp bên thuê khoán phải trả hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài sản thuê khoán thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ khai thác, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Trường hợp bên thuê khoán phải thực hiện một công việc thì phải thực hiện đúng công việc đó.

6. Thời hạn trả tiền thuê khoán do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì bên thuê khoán phải thanh toán vào ngày cuối cùng của mỗi tháng; trường hợp thuê khoán theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh thì phải thanh toán chậm nhất khi kết thúc chu kỳ sản xuất, kinh doanh đó.

Văn phòng Luật sư Nhân Chính

Liên hệ luật sư: 0936683699 - 0983951338