Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Theo quy định pháp luật, thì quyền trổ của sổ nhìn sang bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản. Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản là một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề được quy định trong pháp luật dân sự của nước ta với đặc thù là quyền sở hữu của tư nhân. Bên cạnh đó, theo quy định của Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, việc thực hiện các quyền này còn phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, vấn đề này cũng có liên quan đến pháp luật về xây dựng. Tại Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Thư nhất, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ hai, mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Theo quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính thì trên cơ sở xác định ranh giới giữa các bất động sản, các bất động sản cần phải được đo đạc lập thành bản mô tả ranh giới. Cũng theo thông tư 25/2014/TT-BTNMT đã đưa ra quy định về ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất. Còn đối với trường hợp khi đang có tranh chấp về việc xác định ranh giới giữa các bất động sản thì cơ quan Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết.

Việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 của Bộ Xây Dựng. Cụ thể, trong Điều 7, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau: (1) Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà); (2) Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m; (3) Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử. Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định.

Theo quy định pháp luật, các chủ thể là người sử dụng bất động sản liền kề sẽ được trổ cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên, việc trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh hoặc nhà đối diện và đường đi chung phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định của pháp luật khác có liên quan.

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật theo thỏa thuận hoặc theo di chúc của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Pháp luật Việt Nam công nhận quyền này và quyền đối với bất động sản liền kề sẽ có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và đươc chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ các trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác.

Căn cứ vào những quy định được nêu cụ thể bên trên thì việc các chủ thể là chủ sở hữu bất động sản liền kề trổ cửa sổ, cửa ngách sang thửa đất liền kề có thể được thừa nhận trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên hoặc theo bản án, quyết định của cơ quan Tòa án có thẩm quyền. Các bên có thể tiến hành thỏa thuận với chủ bất động sản liền kề để có phương án tốt nhất và đảm bảo không ảnh hưởng đến các chủ thể xung quanh. Tuy nhiên, đối với cửa sổ, thì phải đảm bảo các quy định của pháp luật về xây dựng tại địa phương nơi có bất động sản. Ngay cả khi hai bên đã thỏa thuận về việc được mở cửa sổ nhìn sang nhau thì cũng phải lưu ý đảm bảo phòng chống được lửa cháy lan giữa hai nhà.

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338