Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Tại Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, theo đó quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Xác lập quyền với bất động sản liền kề theo địa thế tự nhiên, đặc điểm của địa thế tự nhiên thường thấy là nước ở chỗ cao chảy xuống chỗ thấp. Nếu một bất động sản bị vây bọc bởi bốn bất động sản khác ở các hướng khác nhau và do bị vây bọc nên bất động sản ở giữa này không có đường thoát nước. Lúc này quyền đối đối với bất động sản liền kề về việc thoát nước sẽ được phát sinh với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy.

Xác lập quyền với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật, căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được các định theo quy định của pháp luật được đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi; một đường ống thoát nước; phần không gian để mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản… để chủ của bất động sản hưởng quyền có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền cho nên quyền này phải gắn liền với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu bất động sản, vì vậy khi bất động sản đổi chủ thông qua giao dịch dân sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền và chủ cũ cũng chấm dứt quyền. Hay nói cách khác, quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy định của pháp luật được các nhà làm luật thiết kế.

Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận, do nhu cầu cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể. Sự thỏa thuận này phải trên tinh thần tự nguyện, không được trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội. Trường hợp khi bất động sản không bị vây bọc thì các bên vẫn có quyền thỏa thuận về một lối đi  thuận tiện hơn thông qua bất động sản của chủ sở hữu liền kề với tính chất là một thỏa thuận có đền bù và dĩ nhiên sự thỏa thuận của các bên không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì mới có hiệu lực pháp luật và làm phát sinh quyền sử dụng bất động sản liền kề. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề nhau có thể thỏa thuận về: Một hoặc một số quyền cụ thể trogn việc sử dụng bất động sản liền kề; Giới hạn của quyền sử dụng bất động sản liền kề; Cách thức sử dụng; Giá trị của đền bù; Phương thức thực hiện đền bù…

Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc, di chúc là văn bản pháp lí đơn phương và hành vi lập di chúc cũng là hành vi pháp lí đơn phương của người lập di chúc. Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế bất động sản của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng sau này, cũng là tránh các tranh chấp có thể xảy ra.

Ngoài ra, trên thực tế dù chưa được quy định cụ thể trong luật nhưng các tòa án trong quá trình xét xử vẫn chấp nhận quyền về lối đi qua được xác lập theo thời hiệu. Pháp luật công nhận việc chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng có thể được xác lập theo thời hiệu; còn quyền sở hữu bất động sản vẫn thuộc về chủ sở hữu hay người sử dụng bất động sản liền kề, vì quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản và quyền về lối đi qua cũng là quyền tài sản. Nói cách khác, quyền đối với bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề công khai, liên tục, ngay tình trong 30 năm thì pháp luật cũng đương nhiên công nhận quyền đối với bất động sản liền kề, mặc dù bất động sản liền kề đó vẫn thuộc sở hữu của người khác.

Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338