Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Luật sư Nguyễn Văn Đồng
Luật sư Hà Thị Khuyên
Hộ gia đình sử dụng đất được Luật Đất đai năm 1993 quy định lần đầu tiên, sau đó là Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Đến Luật Đất đai năm 2024 thì không còn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình nữa, mà chỉ định nghĩa về “Hộ gia đình sử dụng đất”. Theo đó, tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Như vậy, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu: Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Căn cứ xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất:
Theo quy định tại các Quyết định, Thông tư về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ giai đoạn năm 2003 đến trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, việc đứng tên người sử dụng đất trên các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện tên của chủ hộ hoặc người đại diện của hộ gia đình và vợ, chồng của người đứng tên mà có chung quyền sử dụng đất. Do đó, không thể xác định đầy đủ các thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận.
Tại khoản 1 Điều 10 Luật Cư trú năm quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ hộ và thành viên hộ gia đình về cư trú: “Những người cùng ở tại một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột thì có thể đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú theo hộ gia đình”. Vì thế, có thể căn cứ vào hộ khẩu của gia đình để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Với quy định tại khoản 25 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2024 thì có thể khẳng định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là những thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình sẽ là những người có quyền sở hữu, sử dụng chung quyền sử dụng đất đó.
Các thành viên của hộ gia đình theo sổ hộ khẩu có quyền sử dụng đất phải được xác định vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, vào thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì hộ gia đình phải có đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã/phường/thị trấn về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm đúng, đầy đủ thành viên hộ gia đình trong trường hợp tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ.
Hộ gia đình sử dụng đất tham gia các giao dịch dân sự:
Tại khoản 1, điểm a, khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan; Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật Đất đai”.
Hộ gia đình sử dụng đất khi tham gia các quan hệ dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự. Theo đó, tại khoản 2 Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”. Như vậy, hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự phải là: Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay, việc ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự của hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo các văn bản pháp luật đang có hiệu lực là Luật Đất đai năm 2024, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật. Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Liên hệ tư vấn và mời luật sư: 0936683699 - 0983951338
