Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Quyền đối với bất động sản liền kề không phụ thuộc vào chủ sở hữu bất động sản mà nó gắn liền với bất động sản. Nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hay bất động sản chịu hưởng quyền có thay đổi thì quyền này vẫn tồn tại. Nói cách khác đây là quyền của bất động sản hưởng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền nhằm mục đích khai thác tốt nhất công dụng của bất động sản hưởng quyền. Việc thực hiện quyền sẽ được tiến hành trực tiếp trên bất động sản chịu hưởng quyền khi bất động sản hưởng quyền có những hạn chế do địa thế tự nhiên (bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra vào; bất động sản không có lối thoát nước…) cần phải được bất động sản chịu hưởng quyền tạo điều kiện (mở lối đi qua; cho phép làm đườn ống thoát nước…) để có thể khai thác đầy đủ công dụng.

Tuy nhiên, theo quy định trên không có nghĩa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể thực hiện đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đối với bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của chủ thể khác. Mà chủ thể đó chỉ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật cho phép, qua đó có thể sử dụng bất động sản của mình một cách dễ dàng nhất, khai thác được những công dụng mà bất động sản của mình đem lại; Đồng thời không gây ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bất động sản bình thường của Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Tại Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Cụ thể, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây: Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người; việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; theo thỏa thuận của các bên; trường hợp khác theo quy định của luật.

Trường hợp Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người. Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia bởi mặc dù là hai bất động sản riêng biệt liền kề nhưng cùng thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của một người. Vì thế, chủ sở hữu đó là người có toàn quyết sử dụng, định đoạt, khai thác bất động sản.

Trường hợp việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất nhưng bên cạnh đó cũng phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể. Nếu việc chủ sở hữu bất động sản liền kề không còn nhu cầu hưởng quyền từ việc sử dụng, khai thác bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chấm dứt.

Trường hợp theo thỏa thuận của các bên. Về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong việc sử dụng đất. Do đó trường hợp các bên thống nhất thỏa thuận không đặt ra quyền đối với bất sản liền kề thì thỏa thuận đó sẽ được pháp luật tôn trọng miễn hông được trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Trường hợp khác theo quy định của luật. Ngoài các căn cứ đã nêu trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, đó có thể là việc thông qua: một bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là một quy định mở của Bộ luật Dân sự 2015 bởi trong thực tiễn không tránh khỏi trường hợp làm phát sinh những trường hợp mới có thể làm căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề khác.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì trong các căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề không bao gồm trường hợp thay đổi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Quy định tại Điều này là hoàn toàn phù hợp với nội dung quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề.

Về bản chất quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của bất động sản này đối với bất động sản kia chứ không phải là quyền của chủ thể này đối với chủ thể kia. Nó gắn liền với bất động sản và phát sinh khi một bất động sản có những hạn chế nhất định trong việc khai thác, sử dụng mà cần có sự “tạo điều kiện” từ bất động sản bên cạnh. Việc tạo điều kiện chỉ có thể chấm dứt khi mà hạn chế đối với bất động sản hưởng quyền không còn tồn tại.

Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

3. Theo thỏa thuận của các bên.

4. Trường hợp khác theo quy định của luật.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338