Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Tại Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Theo đó, Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, theo như vị trí tự nhiên của bất động sản nằm bao quanh bởi các bất động sản liền kề khác thì trong quá trình sinh hoạt có như cầu thoát nước mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì theo như quy định của pháp luật hiện hành như đã nêu ở trên thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, Điều đặc biết cần lưu ý là chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua  không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy đối với bất động sản liền kề. Bên cạnh đó, để đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì tại Bộ luật này cũng có quy định về việc lắp đặt đường dẫn nước, người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Nếu nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Nếu việc thoát nước qua đó mà không phải lối thoát nước hợp lý hoặc gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc ảnh hưởng đến môi trường công cộng thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu bạn lấp lối thoát nước, việc bạn tự ý lấy phần đất đó làm rãnh thoát nước là hành vi lấn chiếm đất trái phép. Hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định.

Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề, đây là quyền địa dịch được xác lập theo địa thế, bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là bất động sản bị vây bọc. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản có đường cấp, thoát nước đi qua. Việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của con người, trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản liền kề trong việc cấp thoát nước. Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động sản bị vây bọc không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước. Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bên trong một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và không được cản trở hoặc ngăn cản dòng nước chảy.

Quyền được dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề cũng được ghi nhận tại Luật Tài nguyên nước, cụ thể tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên nước và xả nước thải vào nguồn nước được quyền dẫn nước qua đất hoặc bất động sản liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của Luật Tài nguyên nước và Bộ luật Dân sự. Theo các quy định trên thì các bất động sản do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước không thể thực hiện trên phần đất của mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước, thoát nước thải, thoát nước tự nhiên thích hợp.

Đồng thời, với trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì người sử dụng lối cấp, thoát nước cũng có trách nhiệm phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Bộ luật Dân sự phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền và phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra do lối cấp thoát nước sau: (1) Lối cấp, thoát nước được thiết lập theo đường dẫn nước do người sử dụng lối cấp thoát nước lắp đặt (lối cấp, thoát nhân tạo): Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền; (2) Lối cấp, thoát nước hoàn toàn do địa thế cao thấp mà hình thành (lối cấp, thoát tự nhiên): Người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền.

Cũng tại Điều 250 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Qua đó, chúng ta thấy rằng, lượng nước tự nhiên được tích tụ một lần thông qua mái nhà không được trực tiếp chảy xuống bất động sản của người khác. Tuy nhiên trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại. Như vậy, nếu nước mưa sau khi đã chảy xuống bất động sản của mình lại chảy tràn sang bất động sản liền kề thì không vi phạm quy định tại Điều 250 bởi đơn giản nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp.

Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338