Luật sư Hà Thị Khuyên

Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Sở hữu chung là hình thức sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với cùng một tài sản đó. Tùy là vào hình thức sở hữu mà quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu đối với tài sản chung là bằng nhau hoặc không bằng nhau. Trong đó sở hữu chung trong nhà chung cư là một hình thức sở hữu mà tại đó quyền nghĩa vụ của các chủ sở hữu được quy định sẵn.

Tại Điều 214 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sở hữu chung trong nhà chung cư, cụ thể: Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác. Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.

Điều 214 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định “diện tích” dùng chung trong nhà chung cư, chưa quy định về quyền sử dụng đất của nhà chung cư. Theo Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân và tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở gồm căn hộ (nhà chung cư) và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, được cấp giấy chứng nhận với thời hạn không quá 50 năm. Trong khi đó, quyền sử dụng đất (nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ) được chủ đầu tư dự án chuyển quyền sử dụng đất cho người mua nhà ở với thời hạn ổn định, lâu dài tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Với nhà chung cư, hình thức sử dụng quyền sử dụng đất là hình thức sử dụng chung (hình thức sở hữu chung), với nhà ở riêng lẻ là sử dụng riêng (sở hữu riêng quyền sử dụng đất).

Trên thực tế, nhiều nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (nhà ở, thương mại dịch vụ) có quyền sử dụng đất là đất ở, thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Trường hợp nhà chung có mục đích hỗn hợp, nếu diện tích có mục đích sử dụng thương mại dịch vụ mà chuyển nhượng cho doanh nghiệp có vốn nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư hoạt động thương mại dịch vụ sẽ bị vướng về loại đất ở của nhà chung cư, trong khi đó doanh nghiệp có vốn nước ngoài chỉ được cho thuê đất đối với hoạt động thuơng mại dịch vụ.

Trên thực tế khi sở hữu nhà thuộc khu chung cư, các chủ sở hữu không chỉ có quyền sở hữu riêng đối với căn chung cư của mình, mà còn có quyền sở hữu chung với các chủ sở hữu khác đối với phần tài sản chung trong khu chung cư. Các tài sản đó có thể là phần diện tích chung, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư. Theo Luật Nhà ở năm 2014 phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó. Theo đó phần sở hữu chung bao gồm một số tài sản sau: Các trang thiết bị kỹ thuật như sân thượng, hành lang, thang máy, hệ thống cấp điện, nước, hệ thống thông tin liên lạc; hệ thống hạ tầng kỹ thuật; các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư;… Đặc điểm chung của các tài sản này là không thể phân chia theo từng phần cho các chủ sở hữu.

Sở hữu chung trong nhà chung cư mang đặc điểm của hình thức sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Theo đó sơ hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Vì vậy, các chủ sở hữu có quyền khai thác, sử dụng tài sản chung ngang nhau, không bị phân biệt đối xử, không ai có quyền ngăn cản, cản trở các chủ sở hữu thực hiện quyền của mình.

Bên cạnh đó, các bên cũng có nghĩa vụ, trách nhiệm ngang nhau trong việc quản lý, giữ gìn, bảo vệ tài sản thuộc tài sản chung trong nhà chung cư. Tính chất không thể phân chia của tài sản chung trong nhà chung cư là, việc các chủ sở hữu không có quyền yêu cầu phân chia tài sản và tài sản cũng không thể phân chia cho các chủ sở hữu được. Tài sản chỉ có thể khai thác sử dụng cho mục đích chung, nếu phân chia thì không thể sử dụng được nữa. Chủ sở hữu chỉ có quyền chấm dứt quyền sở hữu tài sản chung đối, khi chuyển đến nơi khác sinh sống. Sở hữu chung trong nhà chung cư chỉ chấm dứt khi chung cư bị tiêu hủy, khi đó quyền của các chủ sở hữu sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Điều 214. Sở hữu chung trong nhà chung cư

1. Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác.

2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338