Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành về bất động sản và động sản thì: "Bất động sản" bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Còn "Động sản" là những tài sản không phải là bất động sản. Trường hợp tặng cho tài sản được lập thành văn bản thì gọi là hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản lại có hai trường hợp khác nhau là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện và hợp đồng tặng cho tài sản không có điều kiện.

Tại Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc tặng cho bất động sản. Theo đó, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Việc tặng cho phải được lập thành văn bản, theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Tặng cho có điều kiện khác với tặng cho thông thường, hợp đồng tặng cho có điều kiện yêu cầu người được tặng cho phải tuân thủ theo điều kiện được ghi nhận trong hợp đồng. Trường hợp người nhận tặng cho không tuân thủ, người tặng cho có quyền đòi lại bất động sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại kể cả khi bất động sản đã đăng ký tên của người được tặng cho.

Hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản, tại Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Đây cũng chính là hiệu lực của hợp đồng tặng cho thông thường. Cụ thể hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản được xác định như sau:

(1) Đối tượng là bất động sản phải đăng ký khi tặng cho tài sản này thì thời điểm có hiệu lực được xác định là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký là hình thức chuyển giao quyền sở hữu hợp pháp từ chủ thể này sang chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, tức hiệu lực của hợp đồng được xác lập kể từ khi bên được tặng cho nắm giữ trực tiếp tài sản.

(2) Đối với bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thông thường bất động sản đều phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng có một số bất động sản lại không phải đăng ký, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế không ai phải đăng ký quyền sở hữu với cây cối, hoa màu cả. Đối tượng của hợp đồng tặng cho rất đa dạng, phong phú, bên tặng cho có thể tặng cho tài sản bất kỳ thuộc sở hữu của mình. Đối với bất động sản không phải đăng ký, tức không cần phải có chứng nhận quyền sở hữu của cơ quan có thẩm quyền, thì hiệu lực hợp đồng phát sinh kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. 

Thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho bất động sản, không giống với chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân của bên nhận tặng cho được tính với một mức khác, đã được pháp luật về thuế quy định rõ.

Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho:

Bên tặng cho là người có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Khi tặng cho, bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo về khuyết tật của tài sản tặng cho để tạo điều kiện cho bên được tặng cho sử dụng tài sản một cách tốt nhất, lường được trước những hậu quả khi sử dụng tài sản được tặng cho, tránh được những thiệt hại có thể xảy ra.

Trường hợp bên tặng cho đưa ra điều kiện trước khi giao tài sản hoặc sau khi giao tài sản thì điều kiện đó phải có thể thực hiện được và không trái với pháp luật, đạo đức xã hội. Nếu điều kiện phải thực hiện là một nghĩa vụ trước khi giao tài sản mà sau khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện đó thì bên tặng cho phải chuyển giao tài sản tặng cho. Nếu bên tặng cho không giao tài sản thì phải bồi thường những chi phí, công sức mà bên được tặng cho đã thực hiện hoặc chi phí đã bỏ ra.

Trường hợp bên được tặng cho phải thực hiện điều kiện sau khi được tặng cho mà không thực hiện điều kiện đó, phải hoàn trả tài sản tặng cho mà mình đã nhận (Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015). Thời điểm chấm dứt hợp đồng tặng cho ttong Trường hợp này được xác định khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện của hợp đồng.

Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho:

Sau khi thoả thuận xong về nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho, bên được tặng cho có quyền nhận hoặc không nhận tài sản tặng cho. Việc tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu tài sản đăng kí quyền sở hữu thì người được tặng cho phải đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền.

Đối với tặng cho động sản, trước khi tặng cho, các bên dù thoả thuận, bên được tặng cho đã đồng ý nhận tài sản nhưng sau khi lập hợp đồng, bên được tặng cho có quyền từ chối nhận tài sản vì hợp đồng chưa có giá trị pháp lý. Trong khi thực hiện hợp đồng, bên được tặng cho vẫn có quyền không nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho chấm dứt khi bên được tặng cho nhận tài sản.

Đối với tặng cho bất động sản mà hợp đồng đã được lập thành văn bản có chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản chưa được chuyển giao mà bên tặng cho chết thì hợp đồng chấm dứt, bởi vì chỉ có bên tặng cho mới có quyền chuyển giao tài sản.

Có trường hợp tặng cho bất động sản phải đăng kí, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực, các bên đã thực hiện hợp đồng, bên tặng cho đã chuyển giao tài sản mà bên tặng cho chết và bên được tặng cho đã nhận tài sản nhưng chưa kịp làm thủ tục trước bạ sang tên. Nếu xét về bản chất của sự việc thì các bên đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy vậy, về pháp lí, việc đăng kí là một thủ tục để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho bên được tặng cho. Do vậy, bên được tặng cho chưa có quyền sở hữu tài sản tặng cho, vì hợp đồng chưa có hiệu lực (Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tặng cho tài sản có điều kiện. Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện thì bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Tuy nhiên, điều kiện mà bên tặng cho đưa ra không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.Nếu một người phải thực hiện nghĩa vụ trước khi được tặng cho mà người này đã hoàn thành nghĩa vụ theo yêu cầu nhưng bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Nếu người được tặng cho không thể trả lại tài sản tặng cho do tài sản đã bị tiêu huỷ, hư hỏng thì phải bồi thường thiệt hại.

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Văn phòng Luật sư Nhân Chính

Liên hệ luật sư: 0936683699 - 0983951338