Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Luật sư Hà Thị Khuyên

Theo quy định pháp luật, quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt hoặc giữa người có quyền bề mặt với người khác trong trường hợp quyền bề mặt được chuyền giao. Quyền bề mặt cũng được xác lập dựa trên thừa kế từ người có quyền bề mặt trước đó (căn cứ trên hành vi pháp lý đơn phương). Trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật chưa được quy định rõ. Việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật được đưa ra nhằm tạo cơ sở cho những văn bản pháp luật sẽ được ban hành liên quan đến việc xác lập quyền bề mặt theo quy định của pháp luật.

Người có quyền bề mặt có thời hạn nhất định đối với quyền bề mặt, thời hạn sử dụng đối với quyền bề mặt không lớn hơn thời hạn của quyền sử dụng đất. Quyền bề mặt chấm dứt trong các trường hợp Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết; chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai

Tại Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt, cụ thẻ như sau:

Thứ nhất, khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

Tùy từng trường hợp chấm dứt quyền bề mặt cụ thể mà chủ thể có quyền phải trả lại tài sản hay không. Trong trường hợp chấm dứt do chủ sở hữu chuyển quyền sử dụng cho chủ thể quyền bề mặt thì chủ thể không phải trả lại tài sản, vì chủ thể có quyền đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó. Đối với trường hợp tài sản bị Nhà nước tịch thu thì cá nhân, pháp nhân quyền bề mặt phải trả lại tài sản cho Nhà nước, vì lúc này chủ sở hữu đã không còn quyền với tài sản nữa. Ngoài ra thì khi chấm dứt quyền bề mặt, chủ thể có quyền phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu như thông thường.

Chủ thể có quyền bề mặt có nghĩa vụ phá dỡ, di dời tài sản đã hình thành trên bề mặt của tài sản được chuyển giao. Việc di dời tài sản diễn ra chủ yếu là đối với cây cối, vì đây là dạng tài sản dễ di dời, tuy nhiên nếu tài sản là công trình xây dựng thì cũng có thể di dời được. Nếu là công trình xây dựng không thể di dời thì để xử lý tài sản triệt để, tuyệt đối, baor vệ quyền cho chủ sử dụng thì, pháp luật quy định phải phá dỡ. Tuy nhiên việc pháp dỡ công trình xây dựng sẽ rất lãng phí, vì vậy mà pháp luật mở rộng bằng cách quy định về việc có thể chuyển giao tài sản cho chủ thể có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo tính tự do, độc lập trong ý chí của các chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự, thì chủ thể có quyền sử dụng đất có thể từ chối nhận chuyển giao tài sản. Khi đó không còn cách nào khác là phải phá dỡ tài sản, chi phí phá dỡ đều do người có quyền bề mặt thanh toán, vì đây là tài sản của họ. Quy định về xử lý tài sản sau khi quyền bề mặt chấm dứt nhằm khôi phục lại tình trạng ban đầu của tài sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ thể có quyền sử dụng. 

Điều 273. Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

1. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

Liên hệ tư vấn luật sư: 0936683699 - 0983951338