Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng hiện nay được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 với vai trò là luật chung, một số văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh các hợp đồng có tính chất đặc thù như hợp đồng mua bán hàng hóa theo Luật Thương mại năm 2005, hợp đồng tiêu dùng theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, hợp đồng mua bán bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau:

Cụ thể tại Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin và trách nhiệm pháp lý khi vi phạm như sau: Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết… Bên vi phạm quy định… mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Quy định này là cơ sở để các văn bản luật chuyên ngành điều chỉnh các hợp đồng đặc thù, tạo thành một khung pháp lý điều chỉnh quan hệ hợp đồng, đảm bảo hợp đồng luôn được xác lập với sự đầy đủ thông tin của các bên.

Tại Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Theo quy định này, nghĩa vụ cung cấp thông tin bao gồm: (1) Nhóm loại thông tin phải cung cấp (thông tin cần thiết về tài sản mua bán và cách sử dụng); (2) Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin (tùy từng vi phạm cụ thể, bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại).

Tại Khoản 2 Điều 3 Luật Thương mại năm 2005 quy định hàng hóa bao gồm cả “những vật gắn liền với đất đai”. Điều này có nghĩa là các loại bất động sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng khác (trong đó có condotel) cũng được xem là hàng hóa. Do đó hoạt động mua bán các loại bất động sản này cũng là hoạt động thương mại và phải đảm bảo quyền được cung cấp thông tin của người tiêu dùng, phù hợp với các quy định của pháp luật thương mại theo nguyên tắc “thương nhân thực hiện hoạt động thương mại có nghĩa vụ thông tin đầy đủ, trung thực cho người tiêu dùng về hàng hoá và dịch vụ mà mình kinh doanh và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin đó” tại khoản 1 Điều 14 Luật Thương mại năm 2005. Tuy nhiên, quy định này không thể hiện nội dung thông tin cần được cung cấp mà chỉ ghi nhận nguyên tắc thực hiện. Vì vậy các vấn đề về nội dung (các loại) thông tin phải cung cấp, hình thức thực hiện và trách nhiệm pháp lý được áp dụng theo các quy định có liên quan.

Tại Khoản 2 Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định người tiêu dùng có quyền “được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng”. Theo quy định này, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng chỉ quy định nhóm loại thông tin người tiêu dùng được cung cấp là những thông tin liên quan đến chủ thể và một số nội dung của hợp đồng.

Tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; trong đó có quy định về hình thức thực hiện nghĩa vụ và nội dung thông tin phải công khai. Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có các thông tin về: loại nhà, công trình xây dựng; hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà; số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Các quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin dành cho hợp đồng trong một số lĩnh vực nêu trên cho thấy,pháp luật quy định khá chi tiết, đầy đủ về nội dung (các loại) thông tin doanh nghiệp phải có nghĩa vụ cung cấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hình thức thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch. Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định về trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin. Vì vậy, trách nhiệm pháp lý sẽ được áp dụng theo quy của Điều 387, Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm: buộc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin, hủy bỏ hợp đồng, hoặc bồi thường thiệt hại.

Như vậy, theo quy định tại Ddiều 443 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn sử dụng của bên bán đối với bên mua khi giao kết hợp đồng được thực hiện như sau:

(1) Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó, nhà sản xuất có thể đã in trên bao bì sản phẩm hoặc cẩm nang kèm theo những thông tin và hướng dẫn cách sử dụng tài sản. Nhưng không phải tài sản nào cũng có thông tin kèm theo như mua bán tài sản cũ, đã qua sử dụng, hoặc bên mua có thể không hiểu những thông tin đã được cung cấp. Lúc này, bên bán có nghĩa vụ phải giải thích đầy đủ những thông tin về sản phẩm, và cách sử dụng sao cho bên mua có thể hiểu và sử dụng, khai thác hiệu quả tài sản. Đây là quyền lợi cơ bản của bên mua khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, do đó, bên bán có nghĩa vụ phải đáp ứng quyền lợi đó cho bên mua.

(2) Nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện thời gian hợp lý. Nghĩa vụ là những việc mà một chủ thể bắt buộc phải thực hiện để bảo vệ lợi ích của một chủ thể khác hoặc vì lợi ích chung của cộng đồng. Trong quan hệ hợp đồng mua bán tài sản, bên mua là bên có quyền, vì vậy, nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu họ thực hiện nghĩa vụ với mình. Đồng thời, quyền lợi chỉ được đáp ứng trong thời hạn nhất định, nếu sau thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền, thì sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ. Do đó, việc yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn sử dụng tài sản chỉ có thể áp dụng trong một thời hạn nhất định.

Điều 443. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng

Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Văn phòng Luật sư Nhân Chính

Liên hệ luật sư: 0936683699 - 0983951338