Luật sư Nguyễn Văn Đồng

Luật sư Hà Thị Khuyên

Hiện nay, những giao dịch mà pháp luật quy định phải thể hiện bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng ký giao dịch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên tham gia giao dịch phải tuân theo những hình thức, thủ tục xác lập giao dịch, nếu vi phạm thì giao dịch có thể bị vô hiệu.

Phân tích:

Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là: Văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Như vậy, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của điều luật này.

Cần xác định rõ thế nào là giao dịch bằng văn bản nhưng văn bản đó không đúng quy định của luật,vì hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn vấn đề này. Theo cách hiểu thông thường thì giao dịch đúng quy định của luật là giao dịch tuân thủ các nội dung mà pháp luật quy định. Chẳng hạn, hợp đồng có thể có các nội dung nội sau đây: Đối tượng của hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức thanh toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Hợp đồng vay có các nội dung như: Nghĩa vụ của bên cho vay, nghĩa vụ trả nợ của bên vay, lãi suất, sử dụng tài sản vay quy định tại các điều 466, 467, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015... và một số loại hợp đồng theo quy định của luật chuyên ngành cũng có những nội dung bắt buộc. Cụ thể, theo Điều 18, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; các thông tin về bất động sản; giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; bảo hành; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng; các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, quy định về các nội dung của hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật chuyên ngành chưa có sự thống nhất. Bộ luật Dân sự không yêu cầu hợp đồng phải có các nội dung bắt buộc, mà chỉ quy định mang tính tùy nghi là “có thể có các nội dung”, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định các nội dung mang tính bắt buộc.

Những văn bản bắt buộc phải công chứng, chứng thực được quy định trong Bộ luật Dân sự và các văn bản luật chuyên ngành. Theo khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015: Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Theo đó, những giao dịch pháp luật bắt buộc phải có công chứng, chứng thực như: Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân phải có công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với chữ ký của người bán, cho, tặng xe theo quy định của pháp luật về chứng thực quy định tại Điều 10, Thông tư 15/2014/TT- BCA quy định về đăng ký xe…

Ở Việt Nam hiện nay, giao dịch có đối tượng là bất động sản hay động sản mà luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, các đối tượng thuộc quyền sở hữu trí tuệ thì giao dịch buộc phải công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng ký giao dịch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao dịch mới có hiệu lực. vấn đề công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch chỉ là những thủ tục hành chính, có sự can thiệp của nhà nước nhằm quản lý thị trường, thu thuế.

Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhằm điều chỉnh quan hệ dân sự phức tạp, đặc biệt là những tranh chấp về giao dịch nhà ở và quyền sử dụng đất. Trên thực tế, có nhiều giao dịch về nhà ở và quyền sử dụng đất (đặc biệt đất dùng vàọ việc xây dựng nhà ở) được xác lập, nhưng các bên chủ thể hoặc một bên chủ thể không quan tâm hoặc cố ý không thực hiện hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, khi có tranh chấp, gây ra những phức tạp và lãng phí về tài sản và thời gian của các bên tham gia tranh tụng. Với mục đích thừa nhận các giao dịch tuy có vi phạm về hình thức, thủ tục luật định, nhưng trên thực tế các bên đã thực hiện cho nhau các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch một phần hoặc toàn bộ, thì không thể tuyên giao dịch này vô hiệu.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nếu các bên vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba (2/3) nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, khi giải quyết thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó và các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Điều kiện để văn bản không tuân thủ hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Theo Điều 274 Bộ luật Dân sự năm 2015: Nghĩa vụ là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác, sau đây gọi chung là bên có quyền.

Theo đó, đối tượng của nghĩa vụ là tài sản, công việc phải thực hiện hoặc không thực hiện, và đối tượng phải xác định được. Quy định đã thực hiện ít nhất hai phần ba (2/3) nghĩa vụ trong giao dịch có thể hiểu là:

- Một bên hoặc các bên đã chuyển giao ít nhất hai phần ba vật (nếu là vật cùng loại thì phải giao ít nhất 2/3 số lượng với chất lượng như đã thỏa thuận là hợp lý), nhưng với vật đặc định hoặc vật đồng bộ thì việc xác định 2/3 nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn.

- Đã chuyển giao ít nhất hai phần ba quyền.

- Một bên hoặc các bên đã trả ít nhất hai phần ba tiền hoặc giấy tờ có giá.

- Một bên hoặc các bên đã thực hiện hoặc không thực hiện ít nhất hai phần ba công việc đã thỏa thuận. Tuy nhiên, việc xác định thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tiễn giải quyết, dễ dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng khi chưa có văn bản  hướng dẫn cụ thể.

Không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba (2/3) nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực, mà cần có thêm điều kiện là phải thông qua con đường Tòa án. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Liên hệ tư vấn và mời luật sư: 0936683699 - 0983951338