Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Luật sư Hà Thị Khuyên
Luật sư Nguyễn Văn Đồng
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại tranh chấp rất phổ biến hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất thường gắn với giao dịch vay tài sản… Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định thì: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực; hợp đồng thể hiện sự thoả thuận của các bên về việc dùng tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình với bên nhận thế chấp. Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh do vi phạm hợp đồng, không thực hiện đúng nghĩa vụ.
Đối chiếu quy định pháp luật có thể thấy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự. Vì thế, các vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Từ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 có thể thấy, quyền và nghĩa vụ của “bên thế chấp” và “bên nhận thế chấp” được quy định từ Điều 320 đến Điều 323. Cụ thể:
Quyền và nghĩa vụ của “bên thế chấp” quyền sử dụng đất:
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các Quyền: Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (đây là điều khác biệt so với thế chấp tài sản thông thường); Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận; Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp; Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý; Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các Nghĩa vụ: Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ “bên nhận thế chấp” quyền sử dụng đất:
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các Quyền: Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các Nghĩa vụ: Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; Trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ đảm bảo bằng thế chấp.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định, đối với tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì không cần thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định của Luật Đất đai mà các bên sẽ tự hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện tại tòa án theo thủ tục Tố tụng dân sự.
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác định là tranh chấp dân sự. Bởi vậy, đối chiếu quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, thì tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện. Do tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, mà chỉ là tranh chấp có “liên quan” đến bất động sản. Vì thế, toà án nơi bị đơn cư trú là tòa án có thẩm quyền giải quyết loại tranh chấp này.
Trường hợp nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài (đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài) thì sẽ do Toà án nhân dân cấp tỉnh thụ lý giải quyết.
Liên hệ tư vấn và mời luật sư: 0936683699 - 0983951338
