Chuyển nhượng nhà đất khi đang thế chấp ở ngân hàng
Luật sư Hà Thị Khuyên
Luật sư Nguyễn Văn Đồng
Hiện nay rất nhiều trường hợp người dân muốn chuyển nhượng nhà đất, nhưng nhà đất này đang thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng nên không thể thực hiện được. Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ hướng dẫn cách giải quyết trong trường hợp này, có 02 hướng để quý khách thực hiện việc nhận chuyển nhượng.
1. Hướng thứ nhất
Bước 1: Hai bên ký hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng với nội dung cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn ký kết, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Bước 2: Hai bên cùng đến Ngân hàng để trả các khoản vay nợ sau đó thực hiện thủ tục giải chấp.
Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với nội dung như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Hướng thứ Hai
Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, về nguyên tắc, quý khách có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên “nếu được ngân hàng đồng ý”.
Nếu chọn hướng giải quyết này, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất có thể thực hiện theo một trong hai trường hợp.
Trường hợp 1:
Phía ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản.
Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa.
Trường hợp 2:
Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm.cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận. Vì thực chấp việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ, sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Khi được ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường. Nếu quý khách muốn mua nhà đất đang thế chấp thì các bên cần làm việc với bên nhân thế chấp (Ngân hàng) để được chấp thuận cho việc chuyển nhượng nhà đất nói trên. Sau khi được sự chấp thuận của phía ngân hàng, thì các bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng như bình thường.
3. Lợi ích khi mời luật sư tư vấn và thực hiện thủ tục
Đội ngũ luật sư của chúng tôi có nhiều năm kinh nghiệm trong việc thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận và các thủ tục liên quan về nhà đất. Khi mời luật sư của chúng tôi tư vấn và thực hiện thủ tục quý khách sẽ tiết kiệm được thời gian, nắm bắt được đầy đủ trình tự - thủ tục thủ tục sang tên Giấy chứng nhận, các thủ tục liên quan về nhà đất; tiếp cận đầy đủ các quy định pháp luật về thủ tục sang tên Giấy chứng nhận, cùng các thủ tục liên quan về nhà đất, từ đó tránh được các rủi ro pháp lý về sau.
Liên hệ tư vấn luật sư: 0983951338 - 0936683699
